Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.
2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.
В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.
На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности
Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.
Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году
В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.
На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году
Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.
Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.
Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.
Инвестиции в коммерческую недвижимость
По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.
Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.
Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.
Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок
По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.
На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.
Офисная недвижимость
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.
Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях
Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.
Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.
Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).
В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.
Складская недвижимость
По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.
Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.
Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.
В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.
Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.
В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.
Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.
Торговые помещения, Москва
Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.
Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.
Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году
В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.
Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.
На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.
Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.
Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.
По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов
Торговые помещения в регионах России
По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).
Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%
В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.
В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.
Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.
Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.
Гостиницы
Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.
В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже
Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).
В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.
В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.
На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.
Обзор подготовлен компанией CBRE
Один из знаковых объектов недвижимости в центре Перми - бывший головной офис Западно-Уральского банка Сбербанка на набережной - может поменять владельца. Заявку на его покупку за 320 млн руб. подал холдинг «Самарская инвестиционная компания», управляющий в Поволжье крупным агрохолдингом и сетью медицинских центров. В компании пока не комментируют интерес к объекту. Эксперты считают возможную сделку привлекательной, но отмечают, что здание сложно перепрофилировать под торговый центр.
Аукционная комиссия 23 октября подвела итоги торгов, проводившихся на электронной площадке «Сбербанк-АСТ», по продаже имущественного комплекса бывшего головного офиса Западно-Уральского банка Сбербанка в Перми по ул. Монастырской, 4. В имущественный комплекс входили недвижимость общей площадью 10,2 тыс. кв. м (часть трехэтажного кирпичного административного здания площадью 9888 кв. м, здания ЦТП и трансформаторной, сети, а также 9390/10000 долей в праве на земельный участок, общей площадью 8923 кв. м). Начальная цена лота составила 320 млн руб.
На торги единственную заявку прислало АО «Самарская инвестиционная компания» («СИНКО»). Претендент предложил за имущество стартовую цену. В связи с тем, что на торги поступила одна заявка, они признаны несостоявшимися. В то же время Сбербанк вправе заключить договор с единственным участником по предмету торгов по начальной (стартовой) цене торгов.
Сбербанк еще в прошлом году объявил о намерении продать сразу несколько крупных объектов недвижимости в Перми. Продажа была связана с оптимизацией структуры банка: в Перми находилось территориальное учреждение - Западно-Уральский банк. Головной офис принял решение его ликвидировать, а пермское отделение перевести в подчинение Волго-Вятского банка. Крупнейшим объектом, выставленным на продажу, стал центральный офис Западно-Уральского банка, торги стартовали в ноябре 2017 года. Изначально банк просил за объект 370 млн руб., но затем снизил стартовую цену на 50 млн руб. Сейчас в здании находится пермское отделение Сбербанка.
Собеседник, близкий к банку, подтвердил „Ъ-Прикамье“, что объект продан - кредитное учреждение планирует покинуть его до 1 мая 2019 года. При этом пермское отделение может быть переведено в офис по ул. Куйбышева, 66.
В «СИНКО» пообещали прокомментировать интерес к пермскому объекту недвижимости позже.
АО «СИНКО», по данным «СПАРК-Интерфакс», зарегистрировано в Самаре в 1991 году. Основной вид деятельности - оптовая торговля зерном, необработанным табаком, семенами и кормами для сельскохозяйственных животных. Гендиректор АО - основной владелец компании Эдуард Мнацаканян. Выручка «СИНКО» за прошлый год составила 609,5 млн руб., чистая прибыль - 36,7 млн руб.
На официальном сайте «СИНКО» указано, что это холдинг, занимающийся производством и переработкой продукции растениеводства, животноводством и садоводством, пассажирскими и грузовыми перевозками, книготорговлей и медициной в Самарской, Саратовской, Ульяновской, Оренбургской, Пензенской и других областях. Агрохолдинг «Зерно жизни» (входит в «СИНКО») обрабатывает 140 тыс. га сельскохозяйственных земель, в его активе пять элеваторов и два мукомольных завода. Группа также развивает книготорговую сеть «Метида» в Самаре и сеть многопрофильных медицинских центров «Медгард» в Приволжском федеральном округе (Самара, Тольятти, Ульяновск, Оренбург, Саратов и Набережные Челны). На разной стадии проектирования и строительства находятся клиники в Пензе, Саратове, Ульяновске и Энгельсе.
Отметим, что самарский холдинг занимается инвестициями в недвижимость, в которой потом развивает один из своих бизнесов. Так, в ноябре 2016 года «СИНКО» приобрел 100% акций издательско-полиграфического комплекса «Пензенская правда» (самую крупную типографию Пензы, расположенную в центре города). Начальная цена акций составляла 323 млн руб., имущество досталось самарцам по минимальной цене - 161,5 млн руб. После покупки Эдуард Мнацаканян анонсировал планы по созданию многопрофильного лечебно-диагностического комплекса «Медгард-Пенза» на базе одного из зданий типографии.
Директор УК «Столица» Константин Копытов называет приобретение самарской компании в Перми удачным. «Мы в свое время присматривались к этому объекту, рассматривали несколько вариантов его использования. Он расположен в тихом центре, в уникальном месте, у которого есть серьезные перспективы развития с учетом планов краевых властей по преобразованию территории вдоль Камы. Кроме того, это автономный объект - он обеспечен коммунальной инфраструктурой, построен недавно, с особыми требованиями по пожарной безопасности. Да, там достаточно оригинальные планировки, но это не проблема. Если, например, здание будет использоваться под медклинику - это вполне разумный вариант. Думаю, объект подходит с точки зрения резервных источников питания, водоснабжения, отопления, освещенности и прочего. Плюс там достаточно парковочных мест»,- отмечает собеседник „Ъ-Прикамье“. Цена сделки, по мнению господина Копытова, хорошая: «В центре города 32 тыс. руб. за „квадрат“, причем здание с землей, - дешевле в этом месте не будет».
Финансовый директор группы РИАЛ Марина Медведева считает, что этот объект не подходит под офисы и ТЦ, для реконструкции в который мешает сложная планировка помещения и крайне высокая, по мнению эксперта, кадастровая стоимость объекта. В то же время госпожа Медведева видит перспективы у объекта в связи с грядущей реновацией набережной и закрытием железной дороги по соседству. По ее мнению, в этом здании мог бы появиться специализированный ТЦ - для торговли предметами роскоши. Третий этаж здания можно отдать под рестораны - с видом на Каму, полагает она.
Один из участников рынка недвижимости в Перми, просивший об анонимности, предположил, что продажа офиса самарской группе может быть одним из этапов многоходовой сделки, в рамках которой банк кредитует проекты холдинга, а «СИНКО» приобретает объект недвижимости. Купленный объект в итоге может оказаться объектом залога, добавил он.
Вячеслав Суханов, Светлана Быкова
от 2 789 320 руб. 635 новостроек +2,6%Правда, по мнению специалистов , реальное улучшение положения вещей может наступить только при общем оздоровлении макроэкономической ситуации. Последнее имеет шансы на развитие только в условиях стабилизации геополитической напряженности. Но, «за неимением гербовой пишем на простой»; в условиях системного дисбаланса приходится что-то подправлять вручную. А за подобными поправками нужно внимательно следить: они зачастую могут означать скорое изменение правил игры.
Защитить дольщиков
Несмотря на все принимаемые меры, проблема обманутых дольщиков никуда не ушла. И вот на этой почве могут вырасти серьезные побеги предстоящих изменений картины рынка.
Среди наиболее заметных законодательных инициатив стоит отметить предложение по переходу к новой системе приобретения готового жилья без участия средств дольщиков, считает Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group. Уже сейчас правительство России одобрило проект поправок в законодательство о долевом строительстве, включающий ведение Единого электронного реестра застройщиков, целевого использования средств дольщиков, а также ужесточение требований к размеру собственного капитала застройщиков. Все эти меры направлены на повышение уровня надежности компаний, возможность осуществления оперативного контроля в случае возникновения кризисной ситуации.
Отмечу, что стремление властей к минимизации рисков покупателей весьма оправдано, однако предложение по резкой отмене ДДУ может грозить серьезным ростом цен на недвижимость и полной модификацией структуры рынка. В этой связи инициативы по отмене ДДУ или внесудебное изъятие долгостроев могут принести позитивные результаты, но только с учетом тщательного анализа возможных последствий и четко выстроенного механизма введения изменений, говорит Саакянц.
Власти рассматривают различные схемы минимизации рисков дольщиков, однако сейчас рынок и так переживает непростые времена, и подобные нововведения постепенно могут привести к укрупнению рынка, считает Богданюк. «Потянуть» новые требования и условия для долевого строительства смогут далеко не все игроки рынка. При крайне высоких ставках для проектного кредитования примерно 70% от общего объема финансирования проекта поступает от дольщиков, 20% – кредиты и 10% – собственные средства. Таким образом, удержание до завершения строительства средств дольщиков как главного источника финансирования жилого строительства приведет как минимум к росту цен, поскольку застройщикам придется больше кредитоваться, укрупнению рынка, повышению нагрузки на банковскую систему, распространению «серых» схем, предупреждает эксперт.
Наряду с обсуждением темы о видоизменении процесса привлечения средств дольщиков по договорам долевого участия, в частности, о возможности передачи средств дольщиков до завершения строительства на банковские спецсчета, появилась еще одна «весточка», предсказывающая укрупнение рынка.
С 1 октября в ФЗ-214 были внесены поправки, согласно которым увеличился размер собственных средств у страховых компаний с 400 млн рублей до 1 млрд рублей. Это требования не к застройщикам, а к страховым компаниям, которые страхуют гражданскую ответственность застройщиков. Таким образом, на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков остались только несколько крупных страховых компаний, которые, скорее всего, готовы кредитовать только таких же крупных застройщиков с большим портфелем проектов, дабы минимизировать риски.
Правда, замечают в , само по себе выдавливание с рынка мелких и средних застройщиков вряд ли решит проблему дольщиков. Есть небольшие компании, реализовавшие поочередно два-три проекта, никаких нареканий от дольщиков не получившие. А есть супергигант СУ-155…
«Значимым событием стало банкротство одного из самых крупных девелоперов России – компании СУ-155, – говорит Саакянц. – Данная ситуация продемонстрировала всю нестандартность нынешнего кризиса, когда даже крупный застройщик с внушительным портфелем реализованных проектов не смог вовремя скорректировать свою стратегию развития и подстроиться под новые реалии. История с СУ-155 показала особую необходимость гибкого подхода к выстраиванию внутренней политики компании».
Царская доля
С 2016 года меняется налоговое законодательство. «Это должно определенным образом повлиять на людей, занимающихся перепродажей квартир», – считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сейчас во внимание будет приниматься кадастровая оценка объекта недвижимости, а она приближена к рыночной, особенно это касается квартир в центре Москвы. Теперь занижать цену квартиры до 1 млн руб. будет бессмысленно, налог будут взимать с кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. «Эти новшества могут как повысить объем собираемых налогов, так и в некоторых случаях уменьшить количество спекуляций на рынке вторичного жилья», – говорит она.
Кроме того, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, с 1 января 2016 года предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила – вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, – говорит она. – Однако если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Защитить персональные данные
В 2015 году довольно бурно и преимущественно «со знаком минус» обсуждался законопроект о закрытии персональных данных о владельцах жилья. «От мошенников людей маловероятно, что он защитит, поскольку существует множество других источников информации по персональным данным, – отмечает Богданюк. – А вот процесс регистрации документов усложнится и удлинится, поскольку обойтись без этой информации нельзя».
Более того, подобное ограничение как раз и может создать благоприятную почву для мошенников.
«Выписка из ЕГРП не содержит информацию сугубо личного характера, этот документ просто подтверждает, кто является собственником определенной квартиры, – говорит Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – И если продавец по какой-либо причине откажется предоставить такую выписку (например, сославшись на закон – сайт), то потенциальному покупателю будет сложно убедиться, что перед ним истинный владелец. И если такое ограничение действительно будет принято, это, возможно, создаст дополнительные благоприятные условия для мошенников, усложнит проведение сделок купли-продажи».
Дорожные истории
Очень важно, что власти уделяют огромное количество развитию территорий, в частности, транспортной инфраструктуре, говорит Литинецкая. Наряду с глобальными планами по реконструкции магистралей в черте города, правительством предусмотрен ряд столь же обширных мероприятий по ремонту и расширению участков дорог, проходящих на территории ближайшего Подмосковья, а также строительство транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) и прокладка легкого метро.
«Одно из самых важных и ожидаемых, на мой взгляд, событий – реконструкция Калужского шоссе, которое завершится в 2016 году. Для Новой Москвы эта дорога, по сути, является транспортной артерией. И расширение трассы значительно улучшит транспортную ситуацию на присоединенных территориях, – считает эксперт. – В свою очередь это приведет к повышению покупательской активности, поскольку именно проблема с транспортной доступностью зачастую была фактором, ограничивающим спрос».
Но, как и любое условие работы на рынке, транспортный фактор может приносить пользу, а может и мешать.
Среди нововведений, которые могут негативно сказаться на развитии отрасли, стоит отметить поправки в федеральное законодательство, ужесточающие требования к нормам загрузки автотранспорта, и введение системы «Платон» для большегрузных машин за проезд по дорогам федерального значения, считает заместитель генерального директора Urban Group Леонард Блинов. Он привел мнение президента Ассоциации застройщиков Московской области Андрея Пучкова: из-за новых правил грузоперевозок себестоимость строительных работ в Подмосковье вырастет минимум на 7-8%». «Наиболее болезненно изменения условий перевозки отразятся на застройщиках, реализующих проекты в эконом- и комфортклассе, т.е. наиболее доступных сегментах жилья», – считает Блинов.
Нашли ошибку в тексте ? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter
13904 (1 сегодня)
Подпишитесь на ежедневную рассылку сайт
Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике
Выберите квартиру в самых популярных новостройках Москвы и Подмосковья
Цена, продавец
Адрес, описание
Всего в базе сайт:
635 новостроек Москвы от 2 789 320 руб.
140 новостроек Новой Москвы от 3 601 220
руб.
Другие материалы по теме сюжета:
Реконструкцию пяти развязок на МКАД планируют начать в 2021-2022 годахЦены на недвижимость в каждом российском городе – от мегаполисов до глубинки – всегда были больной темой для большей части населения. Для покупки жилья приходилось откладывать и экономить на протяжении долгих лет, или же брать ипотеку, попадая при этом в условия, при которых чуть ли не до старости надо выплачивать кредит. - тоже больной вопрос для многих.
Казалось бы, можно радоваться, в 2015 году цены на покупку и аренду квартир заметно снизились . Но экономика - палка о двух концах. Вместе с ценами снизились и доходы населения. А что делать тем, кто влез в ипотеку на 15-20 лет по высокой цене? Кто копил всю жизнь и отдал за однушку в Москве 200 тысяч полновесных долларов?
Сегодня IQ Review предлагает вашему вниманию аналитический обзор российского рынка жилой недвижимости 2016. Мы расскажем, сколько стоит аренда однокомнатной квартиры в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске и других крупнейших городах России. Также вы узнаете, за сколько такую же квартиру можно купить (или продать), что думают эксперты о рынке аренды и продажи квартир в 2016 году.
история российского рынка недвижимости - как изменялись цены с 2000 года 
Что будет с ценами на недвижимость в 2016 году в России - мнения экспертов
Валерий, риелтор, компания «Инком-недвижимость» : «Экономика не бывает справедливой. Она такая, какая она есть. Ее надо принять. Рынок недвижимости - вещь инерционная. Этим он и хорош, его можно четко прогнозировать. По внутренней статистике «Инкома», инерция рынка недвижимости к общему движению в экономике составляет около 4 месяцев. Сейчас в экономике все плохо, и цены расти не будут, даже в рублях. Если вы собираетесь покупать квартиру, дождитесь начала роста цен на нефть, после этого действовать надо быстро».
Елена, риелтор, компания «Триумф» : «Рынок недвижимости достаточно вялый, у покупателей нет денег, продавцы снижают цены. Взяла в работу на продажу однушку недалеко от МКАД в декабре - цена адекватная, одна из самых низких на рынке, состояние хорошее. Середина января - ни одного просмотра, мне уже перед собственником стыдно. Попросила его сегодня снизить цену, он пока не готов. Но обычно они сдаются на третий-четвертый месяц без просмотров. В последнее время тенденция такая. Рынок сильно просел, год назад такие же квартиры разлетались на 20-25% дороже (в рублях). Сложно сказать, что будет дальше, но пока перспектив роста нет никаких».
Александр, финансовый аналитик: «Я сейчас покупаю российские акции на перспективу. Если бы было денег побольше, я бы присмотрелся к покупке какой-нибудь дешевой новостройки в черте МКАД на этапе строительства. Цены на них прилично упали, можно найти вариант студии до 4 миллионов. Цены на нефть не будут вечно такими низкими. Купив сегодня квартиру за 50 тысяч долларов, ее можно будет продать за 100, лет через пять, например, при хорошей внешней конъюнктуре. Или жить в ней - ведь не каждый год появляется возможность купить квартиру в Москве за 50 тысяч долларов».
Карта новостроек Московского региона, выборка до 4 миллионов рублей. Выгодно ли покупать квартиру сейчас?
Ввиду того, что стоимость жилья в РФ продолжает снижаться – на данный момент ответ однозначно отрицательный. По сравнению с январем 2015, в сентябре цены упали в среднем на 10% (в рублях), причем чаще стали появляться объявления о срочной продаже, когда можно сторговать дополнительную скидку за быструю сделку. Вдобавок наблюдается явный перевес предложения – начиная со второй половины нулевых, в крупных городах началась активная застройка. Как следствие, новостройки, которые начали возводиться до начала кризиса, сейчас тоже предлагаются со скидками.
Можно предположить, что в ближайшие месяцы состоится дальнейшее плавное снижение цен на рынке вторичного жилья в России. Вдобавок, существенно увеличивается количество предложений, которые поступают на продажу, но не находят покупателя. Люди начали осознавать, что рынок падает, и пытаются избавиться от инвестиционных квартир.
Самый лучший вариант для тех, кто точно решил покупать жилье – это определиться с конкретными требованиями (районом, этажом, метражом, состоянием и так далее) и внимательно отслеживать предложения и цены, не торопясь с покупкой.
Актуальные цены на недвижимость в 2016 году
В заключение приведем собственную аналитику. Это данные, собранные редакцией IQR из открытых источников. Данные имеют известную долю погрешности (можно найти как дороже, так и дешевле, все зависит от района), но в целом отражают стоимость аренды и продажи недвижимости в нашей стране на 2016 год.
Таблица цен на квартиры по городам России 2016
Стоимость в рублях, представлен эконом-сегмент, в самых крупных городах цены актуальны для окраинных районов.
| Город | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
|---|---|---|---|
| 4 400 000 | 6 000 000 | 8 000 000 | |
| Санкт-Петербург | 3 700 000 | 5 300 000 | 7 100 000 |
| Новосибирск | 2 400 000 | 3 300 000 | 4 200 000 |
| Екатеринбург | 2 400 000 | 3 200 000 | 4 100 000 |
| Нижний Новгород | 2 100 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Казань | 2 100 000 | 3 100 000 | 3 800 000 |
| Челябинск | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 700 000 |
| Омск | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Самара | 2 000 000 | 2 900 000 | 3 600 000 |
| Ростов-на-Дону | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Уфа | 2 100 000 | 2 800 000 | 3 700 000 |
| Красноярск | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 600 000 |
| Пермь | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Воронеж | 2 000 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Волгоград | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 500 000 |
| Саратов | 1 800 000 | 2 500 000 | 3 300 000 |
| Краснодар | 2 000 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
| Тольятти | 1 800 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Тюмень | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Ижевск | 1 900 000 | 2 700 000 | 3 400 000 |
| Барнаул | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Иркутск | 1 900 000 | 2 500 000 | 3 400 000 |
| Ульяновск | 1 900 000 | 2 600 000 | 3 400 000 |
| Хабаровск | 1 800 000 | 2 600 000 | 3 500 000 |
| Владивосток | 1 900 000 | 2 800 000 | 3 600 000 |
Таблица стоимости аренды квартиры по городам России (цены на начало 2016 года)
Цены в рублях, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в элитных районах не рассматривались.
style type=»text/css»>
.tg {border-collapse:collapse;border-spacing:0;border-color:#999;margin:0px auto;}
.tg td{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#444;background-color:#F7FDFA;}
.tg th{font-family:Arial, sans-serif;font-size:14px;font-weight:normal;padding:10px 5px;border-style:solid;border-width:1px;overflow:hidden;word-break:normal;border-color:#999;color:#fff;background-color:#26ADE4;}
.tg .tg-s6z2{text-align:center}
.tg .tg-hgcj{font-weight:bold;text-align:center}
@media screen and (max-width: 767px) {.tg {width: auto !important;}.tg col {width: auto !important;}.tg-wrap {overflow-x: auto;-webkit-overflow-scrolling: touch;margin: auto 0px;}}
| Город | Однокомнатные эконом | Однокомнатные в центре | Двухкомнатные | Трехкомнатные |
|---|---|---|---|---|
| 25000 | 55000 | 43000 | 55000 | |
| Санкт-Петербург | 17000 | 30000 | 27000 | 36000 |
| Новосибирск | 13000 | 23000 | 21000 | 25000 |
| Екатеринбург | 13000 | 22000 | 20000 | 25000 |
| Нижний Новгород | 13000 | 21000 | 19000 | 23000 |
| Казань | 12000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Челябинск | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Омск | 10000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Самара | 10000 | 19000 | 17000 | 20000 |
| Ростов-на-Дону | 11000 | 19000 | 18000 | 21000 |
| Уфа | 10000 | 19000 | 16000 | 16000 |
| Красноярск | 11000 | 19000 | 16000 | 19000 |
| Пермь | 10000 | 18000 | 16000 | 19000 |
| Воронеж | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Волгоград | 9000 | 16000 | 15000 | 18000 |
| Саратов | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Краснодар | 9000 | 17000 | 14000 | 18000 |
| Тольятти | 9000 | 16000 | 14000 | 18000 |
| Тюмень | 8000 | 16000 | 14000 | 17000 |
| Ижевск | 8000 | 16000 | 13000 | 17000 |
| Барнаул | 7000 | 15000 | 13000 | 17000 |
| Иркутск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Ульяновск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Хабаровск | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
| Владивосток | 7000 | 15000 | 12000 | 16000 |
Эксперты рассказали, каких изменений ждать на рынке недвижимости и какое жилье будут покупать москвичи
Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС
Традиционно осень на рынке недвижимости — время деловой активности после летнего затишья и сезона отпусков. Однако лето в этом году было «жарким»: вступили в силу законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, ипотека била рекорд за рекордом по объемам выдачи кредитов, на рынок новостроек повалили новые проекты, ожил и вторичный рынок после долгого периода невостребованности. Позитивные настроения несколько омрачаются разговорами о новых санкциях, возможной остановке снижения ипотечных ставок, а также реальным отсутствием роста доходов россиян.
«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка о том, что происходит на столичном рынке недвижимости сегодня и каких изменений ждать осенью.
«Вторичка»: рост спроса и вымывание дешевых квартир
На вторичном рынке недвижимости Москвы с начала года наблюдается рост спроса на квартиры. Эксперты связывают это с реализацией накопившегося за несколько лет отложенного спроса, снижением ставок по ипотеке, возвращением инвесторов, рассматривающих недвижимость как инструмент конвертации сбережений в квадратные метры (на фоне снижения доходности по банковским депозитам). На уровень спроса на вторичное жилье повлияли и недавние события на рынке новостроек. Законодательные изменения в сфере долевого строительства и недавний крах одного из крупнейших подмосковных застройщиков (компании Urban Group) несколько насторожили покупателей.
«Учитывая разницу в стоимости «вторички» и новостроек, многие предпочли чуть переплатить, но приобрести реально существующее жилье», — говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.
Рост спроса довольно быстро стал вымывать с рынка самые бюджетные предложения стоимостью до 5 млн руб. По данным «Инком-Недвижимости», в конце 2016 года доля дешевых лотов в экспозиции была равна 7% (это самое высокое значение за предыдущие четыре года), сейчас она сократилась до 3%, а в абсолютных числах — более чем вдвое. Эксперты объясняют это тем, что в конце 2016 года на вторичном рынке из-за низкого спроса накопилось много дешевых объектов. Свою роль тогда сыграло и снижение цен на такие квартиры — собственники, опасаясь дальнейшего удешевления, спешили выставить жилье на продажу. Сейчас спрос на бюджетные квартиры вырос на 50%, а цены на них уже перестали падать. Продавцы торгуются все менее охотно, отмечают риелторы. В конце 2016 года более 90% недорогих объектов продавалось со скидкой, а средний размер дисконта был равен 15%, но сейчас это — единичные случаи.
«Однако все это не ведет к реальному росту стоимости квартир, — отмечает Ирина Пешич. — Немного растет средняя цена, но только за счет того, что ликвидные предложения быстро продаются, а остаются те, что дороже. Покупатели все равно не хотят покупать переоцененные объекты — роста реальных доходов у населения нет и не предвидится».
По данным компании «Инком-Недвижимость», в июле активность покупателей стала снижаться. И во многом это связано с новостями о планируемых новых антироссийских санкциях, а также с ослаблением рубля на фоне негативных прогнозов.
Пик ипотечного бума на вторичном рынке пройден, утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов, и это также повлияло на снижение спроса. «Если в мае доля сделок с ипотекой достигла рекордных для этого сегмента 38,2%, то к нынешнему моменту снизилась до 33,3%, — сообщил он. — Причина в том, что большинство покупателей, которые ранее откладывали приобретение недвижимости, ожидая уменьшения ставок до психологически комфортных для них значений, уже вышло на рынок».
Рынок новостроек: строительный и ипотечный бум
Одна из главных тенденций первичного рынка недвижимости — рост активности застройщиков на фоне изменений в законодательстве. Произошла лавинообразная выдача разрешений на строительство, по которым застройщики могут работать еще по старым правилам. По данным компании «Метриум», в июле в Москве только в массовом сегменте стартовали продажи восьми новостроек, тогда как за все первое полугодие 2017 года в реализацию вышло только семь жилых комплексов. В июне в столице было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала года выдавалось по 10-15 документов в месяц.
«Застройщики поспешили вывести новые проекты до очередных нововведений, вступивших в силу с 1 июля 2018 года, поэтому неудивительно, что с начала года в продажу вышло порядка 1,5 млн кв. м недвижимости, — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Тренд продолжает развиваться: только в июле продажи стартовали в 28 новых корпусах в Москве. Кроме того, в Подмосковье вышло несколько масштабных проектов».
С начала года рынок новостроек демонстрирует рост не только объемов предложения, но и спроса на новостройки, отмечают эксперты. По итогам полугодия количество зарегистрированных ДДУ в Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло почти на 45%. «Это обусловлено, прежде всего, повышением доступности ипотеки и снижением бюджета покупки, — объясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Ведь если в 2014 году минимальные цены в столичных новостройках начинались от 4,1-4,3 млн руб., то теперь можно уложиться в 3,1-3,8 млн руб. Отчасти это стало возможным из-за увеличения в общем объеме предложения компактных квартир и студий, то есть благодаря общему снижению площади лотов».
Такое «встречное» движение спроса и предложения давно не наблюдалось на столичном рынке новостроек, и в целом это позитивный сигнал, считает генеральный директор девелоперской компании Tekta Group Роман Сычев. Он отмечает, что спрос продолжает расти на фоне повсеместного роста цен (на топливо, услуги ЖКХ и т. д.) и колебаний курса рубля относительно мировых валют. «Естественно, новостройки приобретают характеристики инструмента сохранения, а для удачных проектов — и приумножения денег», — говорит эксперт.
Девелоперы, несмотря на летний период, уже начали повышать цены. Как рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на массовом рынке новостроек Москвы цена «квадрата» выросла по итогам июня на 1,7%, июля — 1,6%. В августе в отдельных проектах также зафиксирован рост цен, вызванный стабильным спросом. «В этом году практически не наблюдается фактор сезонности, — добавляет она. — В июле число сделок в массовом сегменте увеличилось на 12%, а в сравнении с аналогичным периодом 2017 года — на 45%. За первые две недели августа закрыто на 37% больше сделок, чем за первые две недели июля. На мой взгляд, это связано с продолжающимся снижением ипотечных ставок».
Вторичный рынок: прогнозы на осень
Ожидать снижения активности ни на первичном, ни на вторичном рынке в ближайшие месяцы не стоит, считает Ирина Доброхотова. Скорее наоборот, с началом делового сезона возможен рост спроса в обоих сегментах. «И обусловлено это будет не только реализацией запланированных на текущий год покупок, но и колебаниями рубля, которые часто являются решающим фактором для неопределившихся покупателей, — поясняет она. — Этому же могут способствовать и слухи о повышении ипотечных ставок. Но ажиотажного всплеска активности не ожидается».
На вторичном рынке жилья объем предложения по-прежнему заметно превышает спрос, и осенью эта диспропорция сохранится. Хотя в «Инком-Недвижимости» не исключают некоторого оттока покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок, поскольку ситуация на «первичке» обострилась из-за банкротства ряда девелоперов, а также из-за появляющихся новостей о срывах сроков ввода объектов. «Все это формирует негативный фон, и потенциальные покупатели теперь сто раз подумают, в пользу какого сегмента сделать выбор, — говорит Михаил Куликов. — Особенно если им удается найти подходящий по стоимости и качеству вторичный объект недалеко от прежнего места жительства».
Средний бюджет покупки на вторичном рынке жилья Москвы в прошлом году составлял 7,5 млн руб., сейчас — 7,7 млн руб. Изменение средних цен на вторичные квартиры происходит крайне медленно, поэтому к осени никаких серьезных ценовых изменений не ожидается. Но не исключено, что цены пойдут вниз, если ухудшится экономическая ситуация в стране и произойдет падение спроса, отмечают эксперты.
Новостройки: прогнозы на осень
На рынке новостроек ожидается выход большого количества новых проектов. «По разным оценкам, столичные девелоперы имеют на руках разрешения на строительство, по которым можно возвести свыше 10 млн кв. м. жилья, — рассказал генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин. — Это около четырех-пяти годовых ввода жилья в столице. Есть основания полагать, что в ближайший год все разрешения превратятся в реальные проекты, которые появятся в продаже».
Эксперт не исключает, что застройщики будут начинать продажи новых ЖК по очень привлекательным ценам из-за обостряющейся конкуренции. Однако проекты, уже находящиеся в продаже, вероятно подорожают.
«На сайтах многих девелоперов содержится информация о том, что с 1 сентября повысятся цены или перестанут действовать скидки, — говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Скорее всего, осенью мы, действительно, увидим некоторый рост цен. Но он не станет значительным, так как покупательная способность на сегодняшний день ограничена отсутствием роста доходов». Одновременно сдерживающим фактором будет выступать старт продаж новых проектов по относительно низким ценам, считают аналитики.
Предстоящей осенью также ожидается увеличение количества ипотечных сделок. Условия для того, чтобы покупатели чаще обращались за кредитами, создают отсутствие роста доходов и постоянное снижение ипотечной ставки. Впрочем, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов настроен скептически. Он полагает, что граждане напрасно ждут дальнейшего уменьшения ставок: учитывая вновь инициированные со стороны США санкции, можно ожидать, что ключевая ставка ЦБ не только не уменьшится, но, скорее всего, возрастет, и проценты по ипотеке не снизятся.