В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка - мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья.

Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков. Первичный рынок составляют предложения квартир во вновь строящихся домах, вторичный – квартир в домах, которые были построены ранее и уже какое-то время эксплуатировались.

Оба сектора имеют некоторые преимущества. Квартиры вторичного рынка, например, можно не только увидеть собственными глазами, но и поселиться в них сразу же после приобретения. Цены на квартиры вторичного рынка зависят от состояния, качества ремонта, района расположения, планировки, площади квартиры и нередко бывают выше цен на вновь построенное жилье.

Серьезной проблемой приобретения квартир на вторичном рынке считается мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно понимать, как дополнительно проверить квартиру перед покупкой. Но обо всем по порядку. Покупка квартиры на вторичном рынке: основные этапы и подробности.

1. Каковы ваши финансовые возможности?

Сайты многочисленных агентств по недвижимости предлагают подбирать квартиру по различным параметрам: расположению дома, планировке, метражу, количеству комнат и пр. Все это, безусловно, важно, но важнее уточнить сразу сумму, на которую покупатель может рассчитывать. Если вы располагаете только частью необходимой суммы и планируете взять ипотеку, то определите, сколько именно хотите брать, чтобы понимать, на что можете рассчитывать при покупке.

Оценить стоимость квартиры можно по разным показателям. К вашим услугам аналитики, рейтинги, онлайн калькуляторы, объявления о продаже квартир. Сопоставив информацию из разных источников, вы определите примерную стоимость того жилья, которое собираетесь себе покупать. Можно выбрать район расположения дома, ближайшую инфраструктуру, тип дома и год его сдачи, дату последнего ремонта, характеристики самой квартиры.

Квартиру можно характеризовать общей площадью и площадью отдельных комнат, планировкой, этажом, наличием и состоянием балкона или лоджии, возможности взятия ипотечного кредита. Сопоставив все эти данные с собственными желаниями, определите, какую именно квартиру вы хотели бы купить.

Выделите наиболее важные критерии выбора: площадь, количество комнат и т. д., а также второстепенные: раздельный санузел, размер балкона или кухни, тихий двор, наличие рядом магазина и пр. Выделив для себя главное, вы можете сделать оценку подходящей квартиры на онлайн калькуляторе. Конечно, такой сервис даст вам очень приблизительное представление о цене только для того, чтобы примерно определить сумму, которую вам придется потратить на квартиру.

2. Ищем сами или обращаемся к профессионалам?

Еще на этапе определения нужной квартиры, вам придется ответить на важный вопрос: нужна ли вам помощь в поиске и покупке квартиры? Можно всем заняться самому, а можно привлечь профессионала, который основную часть работы возьмет на себя. Это поможет сберечь силы и нервы, но обойдется в ощутимые деньги.

3. Выбор агентства недвижимости

На что обращать внимание, выбирая агентство? В первую очередь, на срок его работы и отзывы клиентов – то, что вы можете оценить еще до знакомства с агентством. Положительные рекомендации и опыт – определяющие факторы, которые позволят остановиться именно на этом посреднике. Далее можно оценивать дополнительные факторы: страхование сделки, практика защиты клиентов в суде, качество и полноту договора с клиентом. Хорошо, если агентство готово консультировать клиента по поводу подготовки документов, а на любой его вопрос дает ясные ответы. Если у агентства есть статус партнера с ипотечным банком, это также дополнительный положительный аргумент.

Стоит обратить внимание на численность сотрудников агентства, уровень их подготовки, качество рекламы. Если агентство окажется готовым поменять вам, если это понадобится, риэлтора, то это тоже неплохо. Поинтересуйтесь объемом письменной отчетности агентства перед клиентом: актами проведенных работ и оказанных услуг, актами осмотра квартир и пр.

Выбор риэлтора

Руководители крупных агентств недвижимости, как правило, сами предоставляют риэлторов, исходя из их загруженности. Частный риэлтор может показаться более привлекательным, однако, уровень гарантий и количество услуг его могут оказаться значительно ниже. Специальные сайты по недвижимости предоставляют базы риэлторов, из которых можно выбрать специалиста по следующим критериям: стаж работы, наличие дополнительных сертификатов, специализация, наиболее знакомые городские районы, стаж работы именно в этом агентстве и т. д.

4. Поиск подходящих квартир

Всего два варианта поиска квартиры:

• размещение рекламного объявления о покупке квартиры;
• поиск объявления о продаже подходящей вам квартиры.

Для размещения можно использовать самые разные рекламные издания:

• доски объявлений по недвижимости;
• специализированные сайты и печатные издания;
• рекламные листовки и пр.

Искать квартиру нужно не только в источниках, в которые вы размещали рекламу о покупке. Используйте также специализированные сайты с их базами предложений, печатные издания, базы данных агентств и т. д.

Осматриваем подходящие варианты

Итак, появились первые варианты, из которых можно выбирать. Не ленитесь осматривать все, что вам предложено! Делайте это внимательно и дотошно, вникая в каждую деталь. Помните, что продавец не заинтересован говорить вам правду. Его задача – быстрее продать квартиру, поэтому, кроме восторженных отзывов о ней, от продавца вы ничего не услышите. Все, что вы увидите сами, будет не только основой для решения о покупке, но также аргументами при обсуждении окончательной цены. Тщательно фиксируйте даже малейшие недостатки!

Ваша и педантичность может помочь вам приобрести квартиру по цене значительно ниже заявленной. Первый осмотр квартиры лучше проводить до обеда.

Порядок осмотра

Сначала осмотрите двор. Отметьте наличие детских площадок, скамеек, цветочных клумб и пр. Отметьте чистоту двора и место, где установлены контейнеры для мусора. Внимательно осмотрите фасад здания и вход в подъезд. В подъезде не направляйтесь сразу к лифту. Посмотрите, насколько он чистый и светлый. Удобно ли проходить с большими предметами, коляской? В каком состоянии почтовые ящики? Пройдите пару этажей по лестнице. Посмотрите состояние подъезда, мусоропровода.

В квартире вначале тщательно исследуйте коммуникации: покрутите вентили, посмотрите вытяжку, пощелкайте тумблерами электрощита. Обращайте внимание на состояние труб, отсутствие следов ржавчины. Если есть сомнения в чем-то, пригласите в следующий раз того, кто поможет разобраться. Откройте шторы и посмотрите, какой уровень освещенности. Сравните планировку квартиры с планом БТИ на предмет отсутствия перепланировки. Если осмотр проводится зимой, проверьте батареи. Если не предполагается ремонт сразу же после заселения, осматривайте квартиру более тщательно: попросите открыть окна, отодвинуть мебель. Осмотрите столярку и полы.

Прислушайтесь: слышно ли соседей за стеной. После осмотра все подробно запишите. Это особенно необходимо сделать, если выбираете из нескольких квартир. Подробная запись поможет определить наиболее подходящий вариант.

5. Как правильно торговаться

Итак, окончательный вариант определен, теперь нужно установить окончательную цену. Даже если вы располагаете необходимой суммой, обязательно нужно торговаться! Процедура эта имеет свои правила:

Никогда не начинайте торговаться по телефону или при первом же визите на квартиру. Нельзя вести себя нервно, резко или высокомерно. Вам нужно расположить к себе продавца. Дайте понять, что квартира вас заинтересовала и ваши намерения серьезны.

Озвучьте сумму ниже той, на которую внутренне согласны, давая возможность продавцу поднять цену. Укажите положительные качества квартиры (к примеру, хороший район, большой парк рядом, большие окна), потом спокойно и мягко укажите недостатки (необходимость утепления, замены сантехники и пр.). Не акцентируйте на этом внимание эмоционально – люди жили в этой квартире, это может задеть их.

Обычно продавец готов немного уступить. Если вы готовы быстро совершить сделку и заплатить при этом наличными, то можете использовать это как дополнительный аргумент в торге. Продавец не должен снижать цену в любом случае. Если вы заинтересованы именно в его квартире, то придется согласиться на его условия.

Перед покупкой проверьте, в порядке ли документы, а именно:

Является ли квартира собственностью продавца. При продаже квартиры по доверенности нужно проверить документы о праве собственности. Такие документы можно просить предъявить уже при просмотре квартиры.

Не состоит ли хозяин квартиры на психоневрологическом учете и на учете в полиции. Такую проверку можно поручить риэлтору или юристу.

Нет ли в квартире не выписанных жильцов, в т.ч. находящихся в местах лишения свободы, несовершеннолетних. Нет ли на этой квартире залога, ареста или обременения.

Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость

Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье.

6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности

Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.

После того, как документы подготовлены, назначается дата сделки. Сторонами согласуется банк, в котором будут проводиться расчеты, нотариус для заверения договора, заказываются услуги по перевозке денег, согласуется текст договора купли-продажи и банковских услуг.

На сделке подписывается договор купли-продажи, денежные расчеты. После этого документы подлежат регистрации в Росреестре, а после регистрации сделки производятся окончательные расчеты, оформление актов, передача ключей. Для расчетов банком может использоваться предоставление банковских ячеек, аккредитивов.

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

7. Покупка квартиры по ипотеке

Ипотечный кредит нужен, когда собственных средств на покупку квартиры не хватает. Нужную сумму можно взять, ознакомившись с условиями, в большинстве банков, предлагающих ипотечные программы. Ипотека требует комиссии за оформление и обязательное страхование.

Банки, как правило, требуют страхования квартиры. Страховать ее от уничтожения и повреждения придется заемщику за свои деньги. Иногда банк требует также страхование жизни и трудоспособности заемщика. В случае его смерти или другом страховом случае, долг банку выплатит страховая компания.

Продажа квартиры - это непростой и длительный правовой процесс, который требует сбора большого , грамотного , , а при необходимости и . Зачастую продавцы недвижимости обращаются за помощью к агентствам недвижимости или в , которые могут упростить и ускорить продажу жилья, хотя оплата их работы потребует дополнительных затрат.

К сделке по продаже квартиры, нужно подходить с особенной тщательностью, заранее предусматривая возможность возникновения , обговаривая с потенциальным покупателем их распределение, а также иные значимые юридические (например, ) и технические моменты.

После заключения сделки новому владельцу необходимо возникшее у него право собственности на приобретенную квартиру.

Продажа квартиры подразумевает под собой получение дохода лицом, который на доходы физических лиц.

Как правильно продать квартиру?

Перед собственником недвижимости, который желает быстро и выгодно продать свое имущество встает вопрос о том, как наиболее правильно это сделать.

Есть несколько основных действий, без которых сделка не может быть совершена:

• Продавец должен подготовить пакет необходимой для продажи документации.
• Желая продать квартиру по наиболее выгодной цене, стоит позаботиться о ее состоянии (косметический ремонт, исправная работа водопровода, электричества, системы отопления, надлежащий вид сантехнического оборудования).
• Не будет лишним привести в порядок подъезд дома, придворовую территорию - это важные нюансы, на которые потенциальные покупатели обращают внимание.
• Необходимо определиться со стоимостью жилья, это можно сделать самостоятельно, либо обратившись к профессиональным оценщикам. Цена жилья не должна в разы превышать среднюю стоимость недвижимости такого же типа, иначе продажа может быть крайне затруднительна.
• Активная реклама продаваемого объекта. Необходимо сделать качественные фотографии, продумать текст объявления, в котором указать месторасположение, квадратуру, планировку жилья, следует сделать основной акцент на положительные моменты, например, транспортная доступность, развитая инфраструктура, порядочные жильцы.

Объявление о продаже квартиры можно подать в газеты, воспользоваться интернет ресурсами, обзвонить агентства недвижимости.

Выделяют два основных способа продажи жилья:

• самостоятельно;
• через риэлтора.

Последний вариант потребует дополнительных финансовых затрат, но может ускорить процесс реализации недвижимости.

1. Высококвалифицированные риэлторские фирмы являются профессионалами в своей сфере, им известны возможные «подводные камни» и юридические риски, связанные с такими сделками.
2. Опытные агентства знают, как в наиболее выгодном свете преподнести объект продажи, как вести переговоры, как грамотно оформить сделку.

Какие документы нужны для продажи квартиры?

Для заключения сделки купли-продажи, продавцу следует заранее подготовить необходимую документацию, обязательно потребуются:

• Документ, который удостоверяет личность владельца (паспорт, а если один из собственников несовершеннолетний - свидетельство о рождении).
• Правоустанавливающий документ, то есть подтверждающий законность права собственности (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), договор дарения, купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство).
• Справка из БТИ (кадастровый паспорт).
• Выписка из домовой книги, которая является подтверждением того, что все жильцы продаваемой квартиры выписаны из нее.
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг.
• Договор купли-продажи объекта недвижимости.

В зависимости от обстоятельств продажи жилья, дополнительно могут понадобиться следующие документы:

• Если недвижимость продает не сам собственник, а посредник, то необходима нотариально заверенная доверенность .
• Свидетельство о регистрации брака , паспорт супруга, в ситуации, если лица состоят в официально зарегистрированных отношениях.
• Если продавец приобрел квартиру в браке, то необходимо получить согласие супруга или супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом.
• Когда один из собственников - несовершеннолетнее лицо, требуется разрешение от органов опеки и попечительства.

С 15 июля 2016 года в России отменили выдачу свидетельства о праве собственности и заменили его выпиской из ЕГРП . Свидетельства, полученные ранее, менять не требуется, они являются действительными.

Как оформить куплю-продажу квартиры?

После того как найден потенциальный покупатель, и стороны обсудили основные условия сделки, следует весьма сложный процесс оформления купли-продажи имущества:

• Покупатель может пожелать квартиры (например, отсутствие залога и ареста, подлинность, предоставленных продавцом документов). Собственник не должен препятствовать данному процессу, в его интересах наоборот оказывать всяческое содействие.

Убедившись в правовой чистоте квартиры, сторонам необходимо оформить договор купли-продажи . Зачастую граждане, осознавая сложность составления данного документа, обращаются за помощью к нотариусу или юристу. Это потребует дополнительных затрат, но сможет гарантировать, что документ будет составлен грамотно и надлежащим образом, в соответствии с действующим законодательством.

Собственнику следует знать, что покупатель имеет право обратиться в органы наркологического и психиатрического контроля, чтобы убедиться в полной дееспособности продавца .

• В дальнейшем будущий владелец недвижимости вносит оплату. Существуют два способа расчета :
  • наличный;
  • безналичный.

При передаче денежных средств «из рук в руки», продавец должен выдать покупателю расписку. Наиболее надежным способом оплаты считается использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи квартиры

Заключение договора купли-продажи - это ключевой этап в процессе продажи любой недвижимости, он свидетельствует о переходе права собственности на квартиру. Единого образца для оформления документа не установлено, но указана необходимость соблюдения его письменной формы (ст. 550 ГК РФ).

В договоре обязательно должны быть прописаны следующие условия:

• Наименование документа, место и дата его заключения.
• Паспортные данные сторон.
• Описание объекта продажи: адрес квартиры, этаж, площадь (ст. 554 ГК РФ).
• Суть соглашения, то есть указывается то, что происходит именно продажа жилья .
• Стоимость объекта недвижимости (ст. 555 ГК РФ).
• Перечень лиц, которые сохраняют право проживания в квартире и сроки их выписки.

Помимо обязательных условий, можно выделить ряд дополнительных положений , которые включают в договор:

• Способ и сроки передачи денежных средств за квартиру.
• Дата фактической передачи имущества.
• Состояние, в котором передается недвижимость (например, наличие дефектов, предметов мебели).
• Неустойка и штрафные санкции, которые могут быть назначены, если стороны не исполняют своих обязательств.
• Порядок разрешения возникших споров и распределение ответственности.
• Основания и сроки расторжения договора.
• Условие о распределение дополнительных расходов.

Стороны могут составить договор самостоятельно или обратиться за соответствующими услугами к нотариусу , который должен гарантировать безошибочность оформления документа, соблюдение прав и обязанностей продавца и покупателя.

Зачем нужен предварительный договор?

Предварительный договор - это соглашение, в котором стороны определяют для себя обязательство по заключению в будущем основного договора . Необходимость составления предварительного документа может возникнуть, если лицо желает продать недвижимость, но еще не является полноправным собственником, например, гражданин уже принял наследство, но пока не имеет законных прав владения и распоряжения имуществом.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ, данный договор должен быть оформлен по следующим правилам:

• Обязательное письменное заключение.
• Указание паспортных данных покупателя и продавца.
• Описание имущества (кадастровый номер, площадь, этаж, адрес).
• Стоимость объекта недвижимости.
• Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.

Цель заключения предварительного соглашения в том, что его оформление позволяет с уверенностью говорить о том, что стороны выполнят в будущем, возложенные на них обязательства. Цена, прописанная в документе, не подлежит изменению.

Внесение задатка по предварительному договору не является обязательным условием, но может дополнительно гарантировать обеспечение обязательств сторонами (ст. 380 ГК РФ).

Расторжение предварительного соглашения возможно только по обоюдному желанию продавца и покупателя.

Предварительный договор действителен с момента подписания и действует один год, если в нем не будет указана точная дата заключения сторонами основного соглашения.

Нотариальное заверение сделки

Форма сделки по продаже недвижимости должна быть письменной , условие об обязательном нотариальном заверении в законе отсутствует, но при обоюдном согласии стороны имеют полное право обратиться к услугам нотариуса.

Помощь органов нотариата не безвозмездна, но они выступают гарантами безопасности сделки, осуществляют всестороннюю проверку ее законности.

При совершении сделки по продаже недвижимости, обязательного нотариального удостоверения требуют :

• Согласие супруга или супруги на продажу квартиры, если имущество является общей совместной собственностью и приобреталось в период брака.
• Доверенность, в случае если одной из сторон по сделке, является не лично собственник, а его представитель.
• Подпись на заявлении и на договоре купли-продажи, если документы подаются на государственную регистрацию через почтовое отделение.

С 1 января 2016 года в России сделки по распоряжению недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним , ограниченно дееспособным лицам, на условиях опеки или доверительного управления, требуют обязательного нотариального удостоверения.

Регистрация перехода права собственности на квартиру

После достижения необходимых договоренностей и оформления документов, для перехода собственности от продавца к покупателю, требуется государственная регистрация права на квартиру.

Участники сделки могут отправиться в регистрирующие органы лично , через представителей или отправив документы по почте .

В обязательном порядке потребуется следующая документация:

• Заявление от обеих сторон.
• Документы, удостоверяющие личность.
• Доверенность представителя, паспорт.
• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт.
• Договор купли-продажи в трех экземплярах.
• Акт приема-передачи в трех экземплярах.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Помимо вышеуказанных документов, может понадобиться предоставление разрешения от органов опеки, согласия супруга.

Документация должна подаваться в оригинале, с дополнительным приложением копий. Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней .

За государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, физические лица уплачивают пошлину в размере 2000 рублей , юридические лица - 22 000 рублей (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Как происходит передача квартиры при продаже?

Завершающим этапом купли-продажи квартиры, можно назвать подписание акта приема-передачи жилья. Данный документ удостоверяет исполнение обязательства продавца по передаче недвижимости покупателю.

Передаточный акт составляется в простой письменной форме , а также может быть заверен нотариально . Данный документ должен содержать в себе следующие сведения :

• Место и дата составления.
• Данные продавца и покупателя.
• Номер и дата заключения договора купли-продажи.
• Характеристики передаваемого помещения (адрес, номер квартиры, общая площадь и т.д.).
• Отметка о том, что продавцом переданы ключи от жилья.
• Факт оплаты стоимости квартиры.
• Перечень оборудования, имущества, дефектов в состоянии объекта недвижимости.
• Указание на то, что у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу.
• Подписи продавца и покупателя.

Основными задачами акта приема-передачи являются заключение о состоянии жилья на момент фактического вступления нового владельца в пользование и определение момента, с которого покупатель становится плательщиком коммунальных и иных услуг.

Расходы при продаже квартиры

Дополнительные затраты, которые связаны с оформлением сделки по купле-продаже квартиры, обычно представляют собой значительную сумму. Поэтому покупателю и продавцу стоит в самом начале обговорить вопрос о том, какие расходы и в каком объеме берет на себя каждая сторона.

К сопутствующим выплатам можно отнести:

• Затраты на услуги нотариуса.
• Обращение к специализированным риэлторским агентствам или юристам.
• Оплата пошлины за государственную регистрацию права собственности.
• Аренда банковской ячейки, для проведения расчетов по сделке.
• Затраты на проведение ремонта в квартире и др.

Чтобы избежать спорных ситуаций, сторонам по сделке стоит в письменном виде фиксировать договоренность по распределению расходов .

Покупатель и продавец имеют право внести отдельным пунктом в договор купли-продажи решение о том, как именно будут распределяться сопутствующие затраты при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры

При продаже недвижимого имущества необходимость оплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает, если квартира находилась в собственности:

• менее трех лет;
• в отношении жилья, купленного после 1 января 2016 года - менее 5 лет.

Налоговая ставка составляет 13% от стоимости проданной квартиры, ее можно рассчитать следующими способами:

1. Использование имущественного вычета , то есть права на невыплату налога, в размере не более 1 миллиона рублей.
   

   Гражданин М продал свою квартиру за 2 миллиона 350 тысяч рублей, налоговая выплата, которую ему необходимо внести в бюджет, будет рассчитываться, как
   

   (2 350 000 - 1 000 000) × 13% = 175 тысяч 500 рублей.

   Если бы гражданин М продал свою квартиру менее чем за 1 миллион рублей - 850 тысяч рублей, то в уплате НДФЛ не было бы необходимости, а расчет выглядел бы так:

   (850 000 - 1 000 000) × 13% = - 19 тысяч 500 рублей.

   Так как итог получился отрицательным, гражданин М освобождается от уплаты налога.

2. Лицо имеет право не использовать имущественный вычет, а доход, полученный от продажи жилья, уменьшить на расходы , затраченные изначально при приобретении этой квартиры. К таким расходам можно отнести:
   • денежные средства, потраченные на ремонт коммуникаций (эклектические сети, водопровод);
   • покупку отделочных материалов для ремонта.

   При этом все затраты должны быть подтверждены документально .
   

   Гражданин О при приобретении квартиры для ремонта системы отопления, газопровода и замены сантехники, затратил сумму в размере 1 миллион 200 тысяч рублей, после продажи этого жилья он получил сумму в размере 3 миллиона рублей, расчет налога будет составлять:
   

   (3 000 000 - 1 200 000) × 13% = 234 тысячи рублей.

3. Если у лица нет вышеуказанных льгот, то сумма налога будет рассчитываться, как процент от продажи жилья, например, 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.

На продавца возлагается обязанность по предоставлению в налоговый орган декларации формы 3-НДФЛ, которая должна быть подана не позже 30 апреля года, который следует за годом, продажи имущества.

Заключение

Процесс продажи жилья связан с большим количеством юридических действий :

• сбор и оформление необходимых документов;
• нотариальное удостоверение;
• государственная регистрация права собственности;
• фактическая передача квартиры.

Гражданину, не имеющему правовых знаний в данной области, сложно грамотно и быстро осуществить продажу недвижимости. Помощь в этом вопросе могут оказать риэлторы, юристы, нотариусы, что потребует дополнительных вложений, но сможет гарантировать успешность и законность сделки.

Продавцу не стоит забывать и о вероятности возникновения дополнительных расходов , связанных со сбором документов, оформлением самой сделки, а также о возможной обязанности уплаты налогов.

Вопрос

Расторжение предварительного договора

Я и мой сосед по лестничной площадке в марте 2015 года заключили предварительный договор, в котором определили, что в ноябре 2016 года, я продам свою квартиру его семье.

Когда наступил срок исполнения обязательства, сосед сказал, что не хочет покупать мое жилье по цене, указанной в документе, а так как соглашение не зарегистрировано у нотариуса, он вправе отказаться от его исполнения. Хотелось бы узнать, может ли сосед расторгнуть договор, и какие права в данном случае имею я?

Ответ

Ваш сосед не имеет права одностороннего расторжения предварительного договора. Обязательное удостоверение документа нотариусом не предусмотрено.

Вы вправе обратиться в суд, и на основании решения судебного органа обязать покупателя заключить с вами основной договор, и именно по той цене, которая указана в предварительном соглашении.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость. Все этапы построения сделки показаны в Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и для Покупателя квартиры, для и для рынков (графическая интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне по ссылке ).

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры , и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России ) оформляют сделки с квартирами регулярно. А где у нас учат риэлтерской профессии , то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде. То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий. И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки ) – заработал свой процент, не продал – не заработал. Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов. Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки. Но разработкой , проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы , к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше ). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а . Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться. Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги. При этом никакой реальной (материальной, финансовой ) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно. А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем. Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ . С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры. Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне ) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости , и причин этому несколько:

1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем ).
2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – – разместил на своем сайте онлайн-сервисы , позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно , и оформить сделку купли-продажи без участия посредников. А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.