Как происходит принудительный обмен муниципального жилья через суд? Часто ли подобное случается? Согласно официальной статистике около 20 % всего жилого фонда на территории России до сих пор не приватизировано, то есть принадлежит государству.

Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по . В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от тех же действий с частной собственностью.

Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев описанного жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом.

Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.

Основным законодательным актом, который поможет вам разобраться в вопросах размена жилья, является Жилищный Кодекс РФ

Рассматривая принудительный обмен муниципального жилья через суд, важно обратиться к основным законодательным актам в нашей стране, которые в полной мере освещают данную тему.

Все вопросы, касающиеся жилищных помещений и сделок над ними, решаются через рассмотрение Жилищного Кодекса (ЖК) РФ.

В рассматриваемой нами теме важны все положения кодекса, которые регламентируют основные понятия, порядок и процесс предоставления такого вида жилья и осуществления его размена.

В первую очередь, важно определить понятие «муниципального жилья». В соответствии с 49-ой статьей ЖК РФ таким жильем называется жилищный объект, предоставленный нуждающимся гражданам от местного муниципалитета (региона, края, области и т.д.) для проживания.

Пользование полученной от государства квартиры или дома должно осуществляться с соблюдением всех условий и законодательных правил, указанных в ЖК РФ (главы 7, 8, 8.1, 8.2).

Согласно тому же кодексу наниматель (фактический владелец жилья по договору) имеет право провести размен жилой площади. Но в случае, если на это согласны все остальные наниматели и наймодатель (муниципалитет), предоставивший ему жилье. Основные законодательные положения по подобному виду обмена представлены в статьях с 72-ой 75-ую ЖК РФ.

Сложности размена муниципальной жилой площади

Обобщая представленную в законодательном акте информацию, можно выделить следующее:

Размен жилища, предоставленного по договору социального найма, может быть осуществлен только с письменного согласия всех нанимателей жилья, наймодателя и органов опеки (при наличии несовершеннолетних нанимателей). В остальных случаях добиться обмена можно только через суд.
В процедуре обмена нет ограничения на количество участников, участвующих в ней.
Размен муниципальной жилой площади может быть осуществлен как мирным путем, так и через суд.
Осуществить обмен жилья можно только в том случае, если после его завершения права ни одного из нанимателей не будут нарушены. В противном случае размен может быть признан недействительным в судебном порядке.
В ряде ситуаций, указанных в статье 73-ей ЖК РФ, обмен муниципальной жилплощади не допускается.
Наниматели имеют полное право отказаться от размена жилья. Но их отказ должен быть обоснованным. В противном случае он может быть обжалован в судебном порядке.
Договор обмена заключается в письменной форме и с соблюдением всех юридических и законодательных нюансов данной процедуры.
Договор, заключенный с нарушений прав нанимателей, положений ГК РФ и ЖК РФ, будет признан недействительным в судебном порядке. После признания соглашения недействительным все наниматели муниципального будут переселены в первоначально предоставленное жилище. Виновник, спровоцировавший своими неправомерными действиями недействительность договора, обязан понести некоторую ответственность как перед законодателем, так и другими участниками сделки обмена.

Не забывайте, что каждый индивидуальный случай может потребовать более углубленного обращения к законодательству РФ, поэтому иногда без помощи профессионального юриста не обойтись. Выше представлены лишь основные законодательные положения, которые касаются обмена муниципальной жилплощади.

Принудительный обмен муниципального жилья через суд

Разница между добровольным и принудительным разменом

Принудительный размен (обмен) муниципальной квартиры – это юридическая сделка между социального найма, осуществление которой направлено на разделение крупного и общего жилища на несколько небольших, но отдельных.

Данный вид обмена может быть осуществлен как добровольно (через согласие всех нанимателей жилья), так и принудительно (через суд).

Важно понимать, что при предоставлении такого жилья нескольким нанимателям, которые прописываются в нем, они все наделяются равными правами. Поэтому каждый наниматель может выступить инициатором размена.

В первую очередь, инициатору необходимо обратиться ко всем остальным нанимателям с предложением о добровольном проведении обмена жилья. Если так действовать наниматели не согласны, то придется доказывать необходимость размена в судебном порядке.

При наличии веских причин для проведения обмена государство, представленное судом, имеет полное право принудить всех нанимателей жилья к размену. Принудительный обмен жилыми помещениями допускается по следующим причинам:

наниматели и, соответственно, сожители часто конфликтуют, мирного решения проблемы добиться не получается;
один из нанимателей не конфликтует с сожителями, но ведет асоциальный образ жизни или хулиганит;
кто-либо из жильцов имеет серьезный недуг, который может быть опасен не только для него, но и для его сожителей.

Провести обмен муниципального жилища в добровольном или судебном порядке можно только в том случае, если наймодатель – местный муниципалитет, будет на это согласен (как правило, проблем не возникает). Вне зависимости от выбранного учитывается мнение всех зарегистрированных нанимателей, даже тех, которые в нем не проживают.

Так как описанное жилье является собственностью государства, то процедура ее обмена сильно отличается от аналогичной, но уже с частными владениями, и считается более сложной в юридическом плане.

Общие требования к соблюдению процедуры принудительного размена

Решая провести обмен через суд, стоит понимать, что без помощи профессионального юриста обойтись очень проблематично. Нередко даже у самых юридически подкованных граждан возникают проблемы в отстаивании своих прав в подобных ситуациях.

Общий порядок проведения процедуры регламентирован ЖК РФ и имеет следующий вид:

Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
Получив разрешение на обмен данного жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое они будут переселены. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной предыдущему месту проживания.
Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт проведения процедуры. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей такого жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.

В целом, процедура обмена муниципального жилья через суд имеет много нюансов, которые важно учитывать на всех этапах ее проведения. В большинстве случаев обойтись без помощи профессионального юриста практически невозможно, не забывайте об этом.

Форма составления иска и необходимые документы

Как составить иск в суд на принудительный размер квартиры?

Исходя из того, что сегодняшний материал подробно рассматривает процедуру принудительного обмена муниципальной квартиры именно через суд, не лишним будет рассмотреть правильную форму иска и необходимые документы для подачи в суд.

Стоит понимать, что от юридической грамотности составленного иска во многом зависит то, сумеете ли вы добиться своих целей в судебном процессе.

Правильное исковое заявление в обязательном порядке должно содержать следующую информацию:

ФИО, адрес, год рождения и контакты истца (нанимателя, который инициирует размен);
ФИО, адрес, год рождения и контакты ответчика или ответчиков (нанимателей, которые не согласны на размен);
информация о заключении брака или о его расторжении (при наличии такого между нанимателями);
информация о детях (при наличии таковых среди нанимателей);
адрес жилья и период проживания в нем;
описание жилья (квартира или частный дом, этаж, комнаты, состояние и т.д.);
жилищный фонд жилища;
доводы истца, указывающие на необходимость принудительного размена;
предложение вариантов обмена;
информация о том, что ответчик или ответчики не согласились добровольно провести размен;
просьба судебному органу об осуществлении принудительного обмена.

В процессе отстаивания своих прав в суде могут понадобиться следующие документы:

копия письменного согласия от наймодателя на проведение размена;
согласие местного исполнительного или распорядительного госоргана для междугородного обмена (при решении переехать в другой населенный пункт и получить муниципальную жилплощадь там);
копия правоустанавливающего документа на жилище;
справка о прописке с места проживания;
справка о составе семьи (если наниматели — семья);
копия свидетельства о расторжении или заключении брака (при наличии);
письменное заявление на отказ или согласие на размен от всех нанимателей описанного жилья;
квитанции об уплате всех необходимых госпошлин.

Придерживаясь указанных выше правил составления иска и сбора необходимой документации, можно в разы увеличить шансы на успешный исход судопроизводства.

В каких случаях суд откажет в размене?

Что может помешать вам осуществить принудительный размен жилой площади?

Принудительный обмен жилья через суд – достаточно сложная юридическая процедура. Даже собрав все необходимые документы и грамотно составив иск, наниматель не может гарантировать себе успех в достижении своих целей в судебном процессе.

Виной всему потенциальная возможность наличия каких-либо факторов, которые могут вынудить суд отказать в размене.

Одна часть из них закреплена в ЖК РФ, а другая формируется исходя из индивидуальных особенностей каждого случая. Учитывая наличие подобных факторов, судья выносит окончательный вердикт.

В соответствии со статьей 73 ЖК РФ обмен муниципального жилья не допускается, если:

наймодатель предъявил иск нанимателям о расторжении соглашения или об изменении его условий;
права на жилье уже оспариваются в суде по другому делу;
жилище, являющееся потенциальным объектом размена, признано непригодным для проживания или будет снесено/переоборудовано;
в результате размена какому-либо нанимателю придется жить с гражданином, страдающим один из заболеваний, которые указаны в 4 пункте статьи 51 ЖК РФ.

При наличии любого из представленных выше факторов судебный орган откажет в принудительном обмене муниципального жилья.

Помимо законодательно установленных причин для отказа к обмену, при вынесении вердикта судья должен учитывать особенности каждого случая в отдельности.

В соответствии с законодательство РФ после размена жилья жилищные условия для каждого нанимателя не должны быть ухудшены и их права не могут ущемляться. В процессе принятия решения по делу судья зачастую учитывает следующие факторы:

дееспособность отдельных нанимателей;
близость к месту работы/учебы каждого жильца;
наличие у нанимателей тяжелых заболеваний;
семейный статус жильцов.

Исходя из представленной выше информации, важно констатировать, что далеко не всегда получится добиться успеха в суде при решении принудительно обменять муниципальное жилье.

Так, например, в иске гарантировано откажут, если по результату размена инвалид-колясочник с квартиры на 1-ом этаже будет переселен в помещение на 4-ом, расположенном, к тому же, в подъезде без лифта.

Нюансы мероприятия

Нюансы, которые необходимо учитывать при подготовке иска на принудительный размен

Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении.

Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.

Для упрощения процесса понимания всех тонкостей размена муниципального жилья, наш ресурс выделил ряд важных к рассмотрению нюансов данного мероприятия:

Любой наниматель или, проще говоря, прописанный жилец имеет полное право инициировать обмен.
Не забывайте, что проводить размен через суд, необходимо только в том случае, если остальные наниматели или часть из них отказались от добровольной процедуры и проведение мероприятия с вашей стороны обосновано.
Прежде чем идти в суд для подачи иска, обязательно проконсультируйтесь с профессиональным юристом о целесообразности подобной практики в вашем случае.
Составляйте исковое заявление с уточнением всех деталей своей ситуации и в соответствии с представленной ранее формой. Также не забудьте позаботиться о сборе некоторых документов.
Решаясь идти в суд, помните, что в процессе решения спорных вопросов придется нести некоторые финансовые траты. В обязательном порядке придется потратиться на оплату необходимых госпошлин, получение справок и оформление прочих документов. Помимо этого, часто участники судебного процесса тратят немалые средства на помощь юристов и адвокатов.
Даже добившись в суде принудительного обмена описанного жилья, не спешите радоваться. Дело в том, что не во всех регионах страны муниципальный жилой фонд достаточно богат. Вследствие этого бывает очень сложно найти подходящее для размена жилье. На данном этапе нужно быть готовым к долгому и упорному поиску жилищ для размена, которые будут удовлетворять всем необходимым требованиям.

Как видите, судебные споры по вопросам принудительного обмена муниципального жилья – дело непростое. В ходе судебного процесса могут появляться новые проблемы, что усложнит жизнь его участникам. Стоит оно того или нет – решайте сами.

Решая подобные вопросы через суд, не забывайте использовать представленный выше материал и обращаться к профессионалам за помощью.

Детальнее о размене квартиры вы сможете узнать, посмотрев видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

16 Янв 2017 116

Напомню, о чем говорилось вчера. Если в жилом помещении (квартире), находящнмся в частной собственности , проживают несколько лиц, которые хотели бы разъехаться друг с другом, и если между ними не достигнуто соглашение о размене (обмене) этой квартиры или о ее продаже, то принудить собственника жилья, отказывающегося от размена данного жилого помещения или от его продажи, к совершению сделки (в том числе подав соответствующий иск в суд) невозможно.
А как обстоят дела с муниципальным жильем? Здесь действуют иные положения закона, применяется не Гражданский, а Жилищный Кодекс РФ, и, соответственно, ситуация с обменом решается иначе.
Обмену жилыми помещениями, предоставленными гражданам по договорам социального найма, посвящены ст.ст.72-75 ЖК РФ. Из этих четырех статей нас сейчас больше всего интересует ст.72, в которой содержатся общие положения об обмене. В качестве идеального варианта закон, конечно, и здесь предусматривает необходимость достижения взаимного согласия на обмен: согласно ч.1 ст.72 ЖК РФ, для осуществления обмена необходимо письменное согласие , во-первых, членов семьи нанимателя жилого помещения (в т.ч. и временно отсутствующих, т.е. выехавших из данного жилого помещения в связи с учебой, работой, лечением и т.п.), а во-вторых, наймодателя (органа, осуществляющего управление муниципальным жилым фондом, - в разных населенных пунктах этот орган называется по-разному: комитет или департамент по управлению муниципальным имуществом и пр. Конкретное наименование этого муниципального органа указано в договоре социального найма. Не путайте наймодателя с управляющей организацией, это разные субъекты!).
Но, в отличие от того, о чем говорилось вчера, отсутствие согласия на обмен со стороны кого-либо из членов семьи нанимателя либо согласия наймодателя само по себе не является непреодолимым препятствием для совершения обмена. В соответствии с ч.3 ст.72 ЖК РФ, если между нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке . Таким образом, здесь уже иск о принудительном обмене вполне может быть удовлетворен судом. Однозначного отказа в иске, как в случаях с жилыми помещениями в частной собственности, не будет.
На что необходимо обратить внимание в связи с принудительным обменом муниципального жилья ?
1) Обменять можно не любое муниципальное жилое помещение, а только занимаемое по договору социального найма . Закон не допускает обмена жилых помещений, относящихся к специализированному жилому фонду (служебное жилье, общежития, жилые помещения в домах социального обслуживания населения и т.п.). Это прямо следует из ч.5 ст.100 ЖК РФ, где указано, что к пользованию жилыми помещениями специализированного фонда положения ст.72 ЖК РФ не применяются. То же ограничение действует и в отношении муниципального жилья, предоставленного гражданам по договору коммерческого найма (такая категория муниципального жилья также имеется, хотя и не во всех населенных пунктах).
2) На что можно обменять? Здесь тоже надо быть внимательным. В соответствии с ч.ч.1, 2 ст.72 ЖК РФ, допускается только обмен муниципального жилья на муниципальное, и притом также предоставленного по договору социального найма. Если планируется разъезд, т.е. обмен одного жилого помещения на несколько, то муниципальными (предоставленными по договору социального найма), соответственно, должны быть все жилые помещения. Это ограничение появилось только с 1 марта 2005 г. (т.е. с момента вступления в силу ныне действующего Жилищного Кодекса РФ), раньше обмен муниципального жилья на частное (и наоборот) законом не запрещался.
И, кстати, имейте в виду - "родственный" обмен, довольно распространенный ранее, при старом жилищном законодательстве, ныне также не допускается
3) В исковом заявлении должен быть указан конкретный вариант обмена . Суд будет принуждать ответчика ("строптивого" нанимателя или члена семьи) не к тому, чтобы он дал согласие на обмен "вообще"; суд будет рассматривать конкретный вариант обмена, предлагаемый истцом, и примет решение о понуждении ответчика к обмену именно по этому конкретному варианту . Соответственно, лица, проживающие в этих жилых помещениях (указанных в качестве варианта обмена), должны быть обязательно привлечены к участию в судебном разбирательстве в качестве третьих лиц. Лучше всего истцу сразу указать всех этих граждан в своем исковом заявлении, но если он этого по каким-либо причинам не сделает, то суд всё равно привлечет их к участию в деле.
Иногда можно встретить такую точку зрения, что в исковом заявлении надо обязательно указывать сразу несколько вариантов обмена. Это не так. Можно указать и один конкретный вариант; главное - чтобы этот конкретный вариант был .
4) Не надо излишне обольщаться - суд может и отказать в иске о принудительном обмене. Это может последовать, во-первых, в том случае, если истцом не были соблюдены условия, которые выше были перечислены под п.п.1 и 2 (т.е. ставится вопрос об обмене жилого помещения, занимаемого не на основании договора социального найма; либо предлагаются в качестве варианта обмена жилые помещения, которые предоставлены не на основании договора социального найма).
Во-вторых, в ходе судебного разбирательства третьим лицам (нанимателям жилых помещений, на которые предполагается обменять спорное жилье) может надоесть ждать завершения судебного процесса и они могут отказаться от обмена. Принудить их к обмену нельзя, требовать принудительного обмена можно только от нанимателя (или члена семьи) своего , а не чужого жилого помещения. Поэтому дальнейшее судебное разбирательство в такой ситуации теряет смысл.
В-третьих, в ч.3 ст.72 ЖК РФ указано, что суд при рассмотрении иска о принудительном обмене "учитывают заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении". Сказано расплывчато, и это неудивительно, ведь ситуации могут быть самые разные. Более определенно сказано об этом в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса РФ": "Под заслуживающими внимания доводами и интересами... следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением". Тоже, конечно, не ахти как конкретно, но основная мысль вроде бы проясняется. Одно дело - когда человек, что называется, просто тупо уперся и не желает переезжать вообще никуда. И совсем другое дело - когда пожилой человек с букетом хронических заболеваний, живущмй через два дома от поликлиники, не желает переезжать в район, откуда до поликлиники идти не менее получаса. Это обстоятельство действительно заслуживает внимания, и суд к таким доводам ответчика, скорее всего, прислушается.
Вообще говоря, этим "заслуживающим внимания доводам и интересам" стоит посвятить отдельный пост (и не один).
5) Иск о принудительном обмене подается в районный (городской) суд по месту жительства ответчика (т.е. по месту нахождения жилого помещения. которое планируется обменять). Перед подачей искового заявления в суд необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Жилищное законодательство (ч.4 ст.74 ЖК РФ), помимо этого, предусматривает также возможность обжалования в судебном порядке отказа наймодателя в даче согласия на обмен. Это обстоятельство также надо иметь в виду, хотя оно, строго говоря, уже выходит за рамки вопроса о принудительном обмене.
А вот "раздел лицевых счетов" (т.е. требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора социального найма в отношении изолированной комнаты в квартире) нынешним жилищным законодательством не предусмотрен. Поэтому на сегодняшний день ставить вопрос о "разделе лицевых счетов" и, тем более, идти по этому поводу в суд нет никакого смысла.
Иными словами, если говорить упрощенно, с муниципальным жильем ситуация прямо противоположная, нежели с частным: там нельзя принудить к размену, но в некоторых случаях можно "разделить" (т.е. продать свою долю или определить порядок пользования), здесь нельзя разделить, но можно принудить к обмену.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто добровольного соглашения об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке занимаемой квартиры на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).

Необходимо, чтобы предлагаемое для переселения жилое помещение не ухудшало жилищных условий членов семьи, возражающих против обмена. Помимо требований, предъявляемых к жилому помещению (метраж, этажность, наличие лифта, центрального отопления, горячего водоснабжения и других удобств, применительно к населенному пункту, в котором расположена квартира), существуют и другие обстоятельства, которые могут оказаться причиной отказа судом в иске о принудительном обмене.

Жилое помещение, предлагаемое к обмену, должно находиться в черте города либо населенного пункта, где расположено обмениваемое жилое помещение. Имеет значение и район, в котором находится жилая площадь. Переселение лица из одного района в другой, как правило, не считается ухудшением жилищных условий. Однако в судебной практике встречаются случаи, когда переселение в другой район признавалось судом обстоятельством, ухудшающим жилищные условия, и на этом основании в иске было отказано.

Если жилая площадь, предлагаемая к обмену, представляет собой комнату или несколько комнат в коммунальной квартире, то количество соседей в такой квартире не должно превышать количества членов (или бывших членов) семьи, которая разъезжается. Суд может отказать в иске о принудительном обмене в случае проживания в коммунальной квартире лиц, злоупотребляющих алкоголем, устраивающих скандалы, нарушающих правила общежития. Это обстоятельство может быть признано судом как ухудшающее жилищные условия.

Распространено мнение (даже среди юристов), что с иском о принудительном обмене в суд можно обращаться с двумя или более вариантами обмена. Это ни что иное, как просто заблуждение, так как законодательство таких требований не предъявляет. Если подходящий вариант обмена найден в единственном числе, заинтересованные лица могут обращаться в суд, который должен принять исковое заявление к рассмотрению.

Из судебной практики*(22)

Решением суда был удовлетворен иск И. о принудительном обмене двухкомнатной квартиры: Т. и К. переселены в две приватизированные комнаты трехкомнатной квартиры, а И. с сыном - в однокомнатную квартиру; в спорную квартиру переселен В.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Суд, удовлетворив исковые требования И., в решении указал, что предлагаемая ответчикам для обмена жилая площадь не ухудшает их жилищные условия, так как они не лишены права обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной. Однако подобный вывод противоречит требованиям закона. Ответчики проживают в квартире, относящейся к муниципальному жилому фонду, нанимателем является Т. Комнаты, в которые в результате обмена должны переехать ответчики, принадлежат на праве собственности В. В соответствии со ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в ред. от 29.12.2004) передача жилья в собственность граждан осуществляется на добровольной основе. При этом исключается какое-либо принуждение.

Суд своим решением удовлетворил исковые требования и переселил Т. и К. в приватизированные комнаты, в то время как ответчики возражали против принудительной передачи им жилой площади в собственность. Ссылка же в решении на право ответчиков обратиться в суд с иском о признании приватизации недействительной не является основанием для удовлетворения иска о принудительном обмене, так как нарушает принцип добровольности передачи жилья в собственность.

Поскольку причины отказа ответчиков по искам о принудительном обмене могут быть различны, в каждом случае суд при рассмотрении данной категории дел обязан учитывать и проверять причины, по которым ответчик возражает против обмена.

Приватизированная квартира: возможен ли принудительный обмен?

В настоящее время в России по-прежнему действует механизм приватизации жилья: в процессе приватизации гражданин и члены его семьи, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, могут бесплатно получить данное жилое помещение в собственность. Предоставив все необходимые документы и проведя соответствующие юридические процедуры, участники приватизации на основании договора между ними и собственником жилья, в роли которого может выступать муниципалитет или государство, смогут приватизировать данный объект жилой недвижимости.

Такое свидетельство, подтверждающее приобретение собственником или собственниками полного объема прав на квартиру, комнату или другое жилье, обеспечивает их теми же правами и обязанностями, какие приобретает, например, лицо, покупающее квартиру, получающее ее по договору дарения, в порядке наследования либо через размен приватизированной квартиры через суд. Иначе говоря, в соответствии с основными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым образом по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать.

Эти положения действующего законодательства, в свою очередь, устанавливают, что никто, кроме самого собственника, не вправе решать, каким именно образом он должен распорядиться своим имуществом. При этом, если в процессе приватизации собственниками конкретного жилого помещения стали лица, которые до этого проживали в этой квартире по договору социального найма, все они приобретают равный объем прав в отношении этой жилой недвижимости.

Принудительный размен приватизированной квартиры

Условие равенства прав собственников применяется во всех ситуациях, связанных с распоряжением квартирой и ее использованием. Иначе говоря, если предмет сделки представляет собой приватизированная квартира, любые операции с нею возможны только в том случае, если все собственники согласны на их осуществление. Если у квартиры имеется только один собственник, обязательным условием осуществления таких операций является его согласие.
Например, в трехкомнатной квартире, которая находилась в муниципальном жилищном фонде, проживали отец, мать и их совершеннолетний сын. Затем они решили приватизировать это жилье и подали заявление, в результате чего все трое стали равноправными собственниками данного объекта жилой недвижимости.
Предположим, что обстоятельства для этой семьи сложились неблагоприятным образом, и через некоторое время родители мальчика приняли решение о разводе. В связи с этим у них возникла необходимость размена данной квартиры с целью раздельного проживания людей, которые больше не состоят в браке.
Согласно действующему законодательству, продажа или размен, как любые другие действия с этой квартирой, возможны только при условии согласия на нее всех троих собственников недвижимости – отца, матери и их сына. И если сын, желая противодействовать разводу родителей, не даст согласие на , совершить его будет невозможно.

Таким образом, принудительный размен применительно к приватизированной квартире невозможен.

Размен приватизированной квартиры в суде по обращению одного из родителей также не принесет результата, поскольку собственник в лице сына находится в своем праве, отказываясь от размена данного объекта жилой недвижимости.

Возможности распределения собственности между участниками приватизации: выделение долей в натуре

Согласно закону, права остальных собственников этого жилья не должны нарушаться, и если они желают проживать отдельно, то должны иметь такую возможность. Она может быть реализована посредством , то есть в натуральном выражении. Поскольку в квартире, находящейся в совместной собственности, имеется 3 комнаты, и число собственников равно 3-м, каждому из них может быть выделена натуральная доля в составе 1 комнаты.
При этом фактическое распределение имущества между ними – кто именно из членов семьи станет обладателем конкретной комнаты – должно быть установлено между ними в результате совместно достигнутой договоренности. Если такой договоренности достичь не удастся, собственники могут совместно обратиться в суд, который осуществит выделение долей в натуре.
Обратиться в суд с соответствующим заявлением может один из собственников, который заинтересован в идентификации принадлежащего ему имущества с целью распоряжения им. В частности, написать исковое заявление могут родители, желающие поделить принадлежащее им имущество с целью раздельного проживания. Достигнутое распределение имущества между собственниками должно быть подтверждено документально: если определенный механизм разделения стал результатом договоренности, ее желательно оформить в письменном виде.

На практике такой механизм чаще всего применяется к многокомнатным квартирам, в которых доли, выделенные в натуре, преимущественно представляют собой отдельные комнаты в соответствующем объекте. Если речь идет об однокомнатной квартире небольшой площади, в которой выделение долей в натуре затруднительно, раздел между собственниками может быть произведен пропорционально стоимости каждой доли. В этом случае распоряжение долями может оказаться несколько более сложным, чем при наличии определенных в натуральном выражении долей: наиболее приемлемым механизмом здесь будет продажа владельцем своей доли в данной недвижимости другим собственникам.

Распоряжение долями недвижимости, выделенными в натуре

После того как выделение долей в натуре произведено, каждый из собственников получает возможность по своему усмотрению распорядиться своим активом. Например, родители, желающие проживать отдельно, могут продать свои доли в квартире, и полученные в результате этой сделки деньги потратить на приобретение другого жилья. Также поставленная ими цель может быть достигнута посредством обмена имеющихся у них долей на другие объекты жилой недвижимости.
Возможны также другие варианты осуществления такой сделки: например, своим правом воспользуется только одна из сторон – отец. Таким образом, цель раздельного проживания будет достигнута. В таком случае его комната, проданная в результате сделки купли-продажи, станет собственностью другого лица, которое на основании заключенного договора получит право проживания в этой комнате наряду с другими собственниками – матерью и сыном. Кроме того, в этой ситуации возможен еще один вариант: если мать и сын не желают проживания постороннего лица в одной квартире с ними, они могут выкупить долю отца.
Таким образом, отец получит необходимую сумму денег, которая может быть использована им для приобретения другого жилья. Распределение его доли между матерью и сыном должно быть произведено в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного между сторонами. Условия этого договора, в свою очередь, будут определены характером соглашения, достигнутого между матерью и сыном.
Так, одним из вариантов такого соглашения может стать распределение доли отца между ними пропорционально объему денежных средств, вложенных в покупку. Например, доля средств сына в общем их объеме составила 1/3, доля матери – 2/3. В результате пропорциональное распределение доли в квартире, принадлежавшей отцу, между ними принесет сыну 1/3 этой доли, а матери – 2/3. В совокупности с ранее принадлежавшими им долями, составлявшими по 1/3 этой квартиры, выделенными в натуре, доля сына составит 4/9 квартиры, а матери – 5/9.

Как происходит принудительный размен муниципальной квартиры через суд на практике

В тесноте хорошо только при условии, что не в обиде. Чаще бывает наоборот 2, живущим совместно дальнейшее существование под одной крышей становится невыносимым .

Встает неизбежный вопрос кто куда Особенно, если речь идет о муниципальном жилище . Большинство людей заговаривает о размене, даже не подозревая, что за этим скрывается.

Читайте нашу статью о способах обмена приватизированной квартиры. О том, как подать иск в суд на размен жилого помещения, вы можете узнать также на нашем сайте.

Принудительный размен муниципальной квартиры через суд практика в нашей статье.

Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд

Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж ктото из ответственных квартиросъемщиков или наймодатель выступает против данной процедуры ст. 74 ЖК РФ.

Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя это касается и временно отсутствующих, а также 2, муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Договор об обмене жилыми помещениями оригинал представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче такого согласия оформляется наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных статьей 73 настоящего Кодекса. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и представления им указанных в настоящей части документов.

Как происходит размен муниципальной квартиры через суд Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.

Которое суд вовсе не всегда аннулирует 2, например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.

Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета . А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен которое также придется опротестовывать в суде.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований части 1 статьи 70 настоящего Кодекса.

Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять квартиру в ипотеке.

Основания и причины

Как правило, причинами размена неприватизированной квартиры через суд бывают бытовые разногласия, систематические ссоры между проживающими.

Также если ктото из сожителей намеренно пакостит другим 2, хулиганит или ведет асоциальный образ жизни, делая жизнь остальных невыносимой или вообще ставя под угрозу.

При этом компромисс касательно разъезда в домохозяйстве не достигнут и ктото активно выступает против или вето наложил уже наймодатель.

Если дошло до суда

Что в этом случае делать Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.

Защитник не только поможет с составлением заявления и подбором доказательной базы, но и представит ваши интересы во время разбирательства , также подскажет, как на практике реализовать полученное решение судьи.

Исковое заявление оформляется в количестве экземпляров исходя из числа участников процесса. Подается в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения отвечающей стороны. Иск пишется в произвольной форме, но обязательно включает в себя следующие данные

полное наименование судебного подразделения, куда жалуетесь,
паспортная информация заявителя/ответчика,
статус квартиры,
данные о несовершеннолетних или недееспособных участниках,
почему вы больше не можете жить совместно
как вы хотели урегулировать вопрос до суда какие варианты обмена предлагались и почему были отвергнуты ответчиком,
реквизиты разрешающего документа от попечительского совета,
требование,
дата, подпись,
список прилагаемых документов.

Помимо собственно заявления, нужны будут следующие бумаги

документированное согласие наймодателя,
документ, разрешающий обмен между городами,
разрешение органа опеки,
копия лицевого счета,
письменное согласие членов семьи,
техпаспорта и планы подлежащих обмену квартир,
досудебная переписка,
документ из ЗАГСа о составе семьи,
квитанция госпошлины,
удостоверения личности всех задействованных лиц.

Как долго суд будет определяться с решением, зависит от многих факторов. В решении будет указано 2,произвести обмен жилой площади, также данные, кто куда вселяется.

Это не пустая бумажная волокита 2, государство должно знать, что несамостоятельные граждане не будут ущемлены в жилищных условиях . Ждать документа 2, две недели.

Когда суд отказывает в принудительном размене муниципальной квартиры Судебная практика

квартира является спорной, аварийной или подлежит сносу,
речь идет о вселении в комнату в коммунальной квартире тяжелобольного лица,
данный договор социального найма находится в судебном производстве на предмет изменения или прекращения,
одна из квартир признана непригодной для вселения.

Становится понятно, что подобного рода споры 2, дело весьма непростое и не всегда заканчивающееся успехом .

До начала какихлибо действий следует обратиться в юридическую фирму или адвокатскую контору для подробной консультации, только после этого можно заводить речь о подаче заявления в суд.

СанктПетербург

Источник: https://jurist.qip.ru/articles/156355

Как разменять квартиру в 2017 году – если один из собственников против, муниципальную, можно ли неприватизированную

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2017 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Правовая база

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалиста

Разместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант

При обращение в риэлторское агентство

Которое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

На протяжении 10 дней сотрудник учреждения уведомит вас о принятом решении.

Если сделка будет проведена с нарушениями действующих правил или процедур, ее можно легко оспорить через суд и потребовать взыскания убытков.

Используется два вида сделок:

Если один из собственников против

Если приватизированное жилье имеет несколько собственников, тогда оно принадлежит к долевой собственности.

В случае если один из совладельцев против осуществления сделки обмена, тогда провести его не представляется возможным.

Однако судебным решением может быть установлено, что нежелающему проводить обмен владельцу квартиры должна быть выплачена стоимость его доли в финансовом эквиваленте.

После такой выплаты вы сможете провести желаемый обмен и изменить жилищные условия.

Суд принимает решение, учитывая все факторы в индивидуальном порядке для каждой ситуации. Решение суда вступает в силу немедленно и обязательно для выполнения.

Также осложняется проведение сделки наличием прописанных дополнительных граждан, которые являются обременением для жилья, вследствие чего оно становится менее привлекательным для потенциальных покупателей.

Как разменять муниципальную квартиру

Размен муниципального жилья предполагает такой алгоритм действий:

Выбор варианта для обмена	Если вы не можете найти его самостоятельно, обратитесь к наймодателю в лице министерств или департаментов, а также других государственных учреждений, которые являются владельцами жилфонда
Составление договора на обмен	Предметом договора выступает жилье, которое используется гражданами на основании договора социального найма. Следует учесть, что законом не разрешен обмен жилья, причисленного к имуществу специализированного социального применения. Договор заключается письменно, государственная регистрация не обязательна в данном случае. В качестве дополнений к договору выступают письменное согласие всех членов семьи, которые прописаны в квартире, а также разрешение попечительского совета при наличии прописанных несовершеннолетних детей
Затем необходимо собрать перечень бумаг и справок	заявление; договор соцнайма; обменные ордера; выписки из решений муниципального органа; согласие жильцов и органа опеки; выписка из домовой книги;договор на обмен
Отправка документации на рассмотрение	Для получения разрешения от муниципального органа
Прекращение договоров	Прежними наймодателями

Можно ли неприватизированную

Процедура размена муниципальной квартиры отличается от алгоритма для приватизированного жилья.

Законодательством запрещена сделочная форма оформления при обмене муниципального жилья, когда старая квартира выставляется на продажу, а на полученные средства покупается другой вариант, подходящий для всех заинтересованных.

Муниципальный жилой фонд не допускается использовать в роли товара по сделке. Также запрещен размен, связанный с получением квартиры из муниципального жилфонда взамен приватизированного имущества.

Данные ситуации рассматриваются местным органом власти, поэтому часто государственный орган самостоятельно определяет варианты размена муниципальной двухкомнатной квартиры.

: почему мама отказывается разменять квартиру для дочери

Законом предусмотрены равные права для всех членов семьи нанимателя муниципального жилья по договору социального найма.

Вследствие этого любой член семьи может запросить осуществление процедуры обмена, которая проходит в судебном порядке.

Если один из собственников несовершеннолетний

Если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, его права при обмене не должны быть ущемлены.

В основном разрешение выдается на базе предоставления документов о гарантированной регистрации ребенка на новом месте жительства.

Если квартира приватизирована и несовершеннолетний владеет долей в ней, то в случае размена его доля должна быть не меньшей по рыночной стоимости или по квадратуре. Для такой сделки также нужно разрешение от органа опеки.

И если хотя бы незначительно доля ребенка будет уменьшена, сделка не считается возможной и законной. Сделки осуществляются законными представителями несовершеннолетнего.

Нюансы между родственниками

Родственный обмен представляет собой оформление сделки мены с его последующей государственной регистрацией.

Если возникают трудности с оформлением сделки касательно квартиры, которая находится во владении родственника и проживание в ней осуществляется на основании договора соцнайма, тогда сначала необходимо пройти процедуру приватизации муниципальной квартиры.

Размен жилья проводится с целью улучшить условия проживания всех членов семьи, которые проживают на жилплощади и задействованы в размене.

Мы детально раскрыли процедуру проведения размена, рассказали о нюансах и трудностях, которые могут возникнуть в процессе оформления сделки.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-razmenjat-kvartiru/

Размен приватизированной квартиры (обмен) – ЖК РФ, принудительный, через суд

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.

Права владельца

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Есть два способа произвести размен:

через продажу;
путем мены.

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры

И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

На приватизированную

Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

можно обменять сразу всю квартиру;
каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.

Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).

На неприватизированную

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

На муниципальную

Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.

Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца - местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.

Без согласия

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.

С прописанными жильцами

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

дети до момента когда им исполнится 18 лет;
иждивенцы;
добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

При разводе

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.

Между родственниками

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

С несовершеннолетним ребенком

Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.

Способы размена

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительно

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

Через суд

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

Документы

К иску придется приложить следующие документы:

Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
Свидетельства о собственности на долю в квартире.
Кадастровый паспорт жилплощади.
Сведения о проживающих.
Уведомление о размене для органов опеки.
Выписку из лицевого счета.

Судебная практика

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.

Можно ли разменять без согласия других прописанных?

Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.

В случае, когда собственников несколько, каждый из них может принимать решение только относительно своей части квартиры. Или договариваться с другими совладельцами о размене.

Как разменять квартиру?

Размен приватизированной квартиры возможен в одной из следующих форм:

путем продажи;
через обмен.

Если они от права покупки откажутся, тогда продать или обменять свою собственность можно кому угодно. Если в обмене участвует несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки.