Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС. Об освобождении от НДС операций по реализации государственной и муниципальной недвижимости - читайте в статье.

Вопрос: ОРГАНИЗАЦИЯ,НАХОДЯЩАЯ НА УПРОЩЕННОЙ СИСТЕМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИОБРЕЛА НЕДВИЖИМОСТЬ У МУНИЦИПАЛИТЕТА В ИЮНЕ 2017 ГОДА И НЕ ЗАПЛАТИЛА НДС..КАКИЕ ШТРАФНЫЕ САНКЦИИ И ПЕНИ БУДУТ У ОРГАНИЗАЦИИ?

Ответ: При приобретении имущества казны организация признается налоговым агентом по НДС. Именно на организацию возлагаются обязанности по исчислению, удержанию и перечислению НДС в бюджет.

Однако, согласно пп.12 п.2 ст.146 НК РФ объекта налогообложения НДС не возникает при реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим, если организация относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и выкупает арендованное имущество, находящееся в государственной собственности, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, то исполнять обязанности налогового агента по НДС она не должна.

В ином случае, организация признается налоговым агентом по НДС.

Неисполнение обязанностей налогового агента по удержанию и уплате в бюджет НДС в установленный срок не освобождает организацию от обязанности перечислить НДС в бюджет.

При перечислении НДС в бюджет позже установленных сроков, налоговая инспекция может начислить пени (ст. 75 НК).

Если неудержание и неперечисление налога в бюджет выявлены в результате проверки, организация (ее сотрудники) могут быть привлечены к налоговой, административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности (ст. 123 НК, ст. 15.11 КоАП, ст. 199.1 УК).

Оштрафовать налогового агента по статье 122 НК налоговая инспекция не может. К ответственности, которая предусмотрена этой статьей, могут быть привлечены только налогоплательщики. Именно на них возложена обязанность по уплате законно установленных налогов (подп. 1 п. 1 ст. 23 НК). Обязанности налоговых агентов заключаются в том, чтобы правильно и своевременно рассчитать сумму налога, удержать ее из доходов контрагента (налогоплательщика) и перечислить в бюджет (п. 3 ст. 24 НК). За неисполнение этих обязанностей они могут быть привлечены к ответственности по статье 123 НК. Иная квалификация нарушений, допущенных налоговым агентом, неправомерна (ст. 106 НК).

Согласно ст. 123 НК РФ, при неисполнении налоговым агентом своих обязанностей, он может быть привлечен к налоговой ответственности. Налоговая инспекция может взыскать с налогового агента штраф в размере 20 процентов от суммы налога, удерживаемой с контрагента и уплачиваемой в бюджет.

При этом, привлечение налогового агента к ответственности по статье 123 НК также не освобождает его от обязанности перечислить в бюджет суммы удержанного НДС и пени (п. 5 ст. 108 НК).

Обоснование

Имущество казны - это государственное (муниципальное) имущество, не закрепленное за организациями на правах собственности, оперативного управления или хозяйственного ведения (п. 4 ст. 214 , п. 3 ст. 215 ГК РФ). Как правило, государственная организация, на чьем балансе учитывается такое имущество, осуществляет функции управления и распоряжения им.

Кто должен выполнять обязанности налогового агента по НДС

Кого признают налоговым агентом

Организации выступают налоговыми агентами по НДС, если:

Приобретают или безвозмездно получают товары (работы, услуги, в т. ч. электронные услуги) у иностранных организаций и предпринимателей , не состоящих в России на налоговом учете (п. 1 ст. 161 НК , письмо Минфина от 15.06.2015 № 03-07-08/34227). При этом сама организация должна состоять на учете в налоговой инспекции (п. 2 ст. 161 , п. 9 ст. 174.2 НК), а местом реализации товаров (работ, услуг) должна быть территория России (п. 1 ст. 161 , ст. , НК). Приобретая товары (работы, услуг) у иностранных граждан, не зарегистрированных в России или за рубежом в качестве предпринимателей, организация налоговым агентом не признается (письма Минфина от 27.12.2012 № 03-07-08/350 , от 06.06.2011 № 03-07-08/166 и от 05.03.2010 № 03-07-08/62);

Арендуют государственное или муниципальное имущество непосредственно у органов государственной власти и местного самоуправления (абз. 1 п. 3 ст. 161 НК);

Приобретают на территории России имущество казны (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК). Субъекты малого и среднего предпринимательства, которые выкупают арендованное имущество казны по Закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ , формально тоже признаются налоговыми агентами. Они отражают такие операции в разделе 7 декларации по НДС , но удерживать и перечислять в бюджет НДС не должны. Ведь объект налогообложения в этих случаях не возникает (подп. 12 п. 2 ст. 146 , п. 3 ст. 161 НК);

Реализуют на территории России имущество по решению суда (кроме имущества, изъятого у бывшего собственника при проведении процедуры банкротства, а также имущества банкротов) (п. 4 ст. 161 НК). При реализации арестованного имущества необходимость исполнения обязанностей налогового агента зависит от того, кому это имущество принадлежит. Если собственниками арестованного имущества являются лица, которые не признаются плательщиками НДС (например, организации или предприниматели, применяющие специальные налоговые режимы), организация, реализующая это имущество, не должна удерживать и перечислять в бюджет налог с его стоимости. Об этом сказано в письме Минфина от 11.11.2009 № 03-07-11/300 ;

Реализуют на территории России конфискованное или бесхозяйное имущество, а также клады, скупленные ценности и ценности, перешедшие к государству по праву наследования (п. 4 ст. 161 НК);

Выступают посредниками (с участием в расчетах) при реализации в России товаров, работ, услуг (в т. ч. электронных услуг) или имущественных прав. Продавец - иностранная организация, которая не стоит в России на налоговом учете (п. 5 ст. 161 , п. 10 ст. 174.2 НК);

Владеют судами, которые не зарегистрированы в Российском международном реестре судов. В таком случае организация становится налоговым агентом через 45 дней после того, как к ней перешло право собственности на такое судно (п. 6 ст. 161 НК);

Покупают (получают) сырые шкуры животных, черный и цветной металлолом, а также вторичный алюминий и его сплавы (п. 8 ст. 161 НК). Порядок уплаты НДС такими налоговыми агентами имеет некоторые особенности .

Внимание: Если налоговый агент перечислит НДС в бюджет позже установленных сроков, налоговая инспекция может начислить пени (). Если неудержание (неполное удержание) и (или) неперечисление (неполное перечисление) налога в бюджет выявлены в результате проверки, организация (ее сотрудники) могут быть привлечены к налоговой, административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности ( , ).

Оштрафовать налогового агента по НК налоговая инспекция не может. К ответственности, которая предусмотрена этой статьей, могут быть привлечены только налогоплательщики. Именно на них возложена обязанность по уплате законно установленных налогов (подп. 1 п. 1 ст. 23 НК). Обязанности налоговых агентов заключаются в том, чтобы правильно и своевременно рассчитать сумму налога, удержать ее из доходов контрагента (налогоплательщика) и перечислить в бюджет (п. 3 ст. 24 НК). За неисполнение этих обязанностей они могут быть привлечены к ответственности по НК. Иная квалификация нарушений, допущенных налоговым агентом, неправомерна ().

Привлечение налогового агента к ответственности по НК не освобождает его от обязанности перечислить в бюджет суммы удержанного НДС и пени (п. 5 ст. 108 НК). Об обязанности налогового агента перечислять в бюджет суммы неудержанного НДС см. .

Если в течение месяца налоговый агент не сообщил в налоговую инспекцию о невозможности удержать НДС, с него может быть взыскан штраф либо по , либо по НК.

Письмо Минфина России от 12.05.2011 № 03-07-07/25

«Об освобождении от НДС операций по реализации государственной и муниципальной недвижимости»

Но продажа имущества, составляющего государственную казну РФ, казну республики, края, области, города федерального значения, автономной области или автономного округа не облагается НДС (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ). Поэтому покупатель имущества казны не признается налоговым агентом по НДС (письмо Минфина России от 31.10.14 № 03-07-11/55204). По аналогии не возникает «агентского» налога при приобретении государственных или муниципальных земельных участков (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Кроме того, налоговыми агентами по НДС не признаются физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, которые покупают государственное или муниципальное имущество (письма Минфина России от 27.08.15 № 03-03-05/49365 и от 08.11.12 № 03-07-14/107). В этом случае НДС в бюджет уплачивает продавец — государственный или муниципальный орган (письма от 27.07.12 № 03-07-11/198 и от 14.05.12 № 03-07-11/142).

Какие права и обязанности есть у налоговых агентов

Обязанности

Налоговые агенты обязаны:

Правильно рассчитывать суммы налогов, подлежащих удержанию;

Удерживать рассчитанные суммы налогов с денежных средств, выплачиваемых контрагенту;

Перечислять в бюджет удержанные суммы налогов по правилам, установленным для уплаты налогов ();

Своевременно представлять в налоговую инспекцию декларации (другие документы) по налогам, которые удерживаются с контрагентов;

Уведомлять налоговую инспекцию о невозможности удержать налог с контрагента в течение одного месяца, когда организация узнала об этом;

Хранить документы, подтверждающие расчет, удержание и уплату налогов в бюджет, в течение четырех лет.

Кроме того, на налоговых агентов могут быть возложены иные обязанности, предусмотренные Налоговым кодексом РФ.

Свои обязанности налоговые агенты должны исполнять безвозмездно (письмо Минфина от 01.02.2011 № 03-02-07/1-31).

Ответственность за невыполнение обязанности налогового агента

За что налоговая инспекция может оштрафовать налогового агента

Если налоговый агент не исполняет своих обязанностей или исполняет их не полностью, то его могут привлечь к налоговой ответственности.

Налоговая инспекция может взыскать с налогового агента штраф в размере 20 процентов от суммы налога, удерживаемой с контрагента и (или) уплачиваемой в бюджет, в двух случаях:

1. если в установленный срок налоговый агент не удержал (не полностью удержал) налог из денежных средств, выплаченных контрагенту;

2. если в установленный срок налоговый агент не перечислил (не полностью перечислил) в бюджет удержанную сумму налога.

Применение штрафных санкций не освобождает налогового агента от обязанности перечислить в бюджет удержанную сумму налога (п. 5 ст. 108 НК). Более того, налоговая инспекция может взыскать эти суммы в бесспорном порядке (статьи 81 НК. Причем, если сумма удержанного налога правильно указана в отчетности, налоговому агенту достаточно погасить задолженность и перечислить в бюджет пени за просрочку платежа. Но при условии, что он допустил нарушение непреднамеренно из-за технической или иной ошибки. В этом случае подавать уточненный отчет не надо. Главное - доплатить налог и пени до того, как недоимку обнаружит налоговая инспекция. Если эти условия выполнены, оштрафовать налогового агента инспекция не вправе.

Аналогичные выводы содержит постановление Президиума ВАС от 18.03.2014 № 18290/13 .

Источником для уплаты налогов налоговыми агентами являются средства контрагентов-налогоплательщиков. Поэтому если при выплате дохода контрагенту налоговый агент удержал налог, но в установленные сроки не перечислил его в бюджет, то отсутствие у агента денежных средств не признается смягчающим обстоятельством для уменьшения штрафа. Такой вывод следует из письма Минфина от 15.10.2012 № 03-02-07/1-253 . Кроме того, в этом случае, помимо штрафа, инспекция может взыскать с налогового агента пени (). Причем при выплате доходов иностранным контрагентам, не состоящим в России на налоговом учете, пени могут начислить даже в том случае, если налоговый агент не удержал налог.

Такой порядок следует из положений НК и подтверждается пунктом 2 постановления Пленума ВАС от 30 июля 2013 № 57, постановлением Президиума ВАС от 20.09.2011 № 5317/11 .

А как быть, если налоговый агент не смог удержать налог? Например, когда доход выплачен в натуральной форме и денежных выплат не было. В такой ситуации налоговый агент освобождается от ответственности. Ведь оштрафовать его можно, только если он имел возможность удержать и перечислить налог. То есть когда налогоплательщику (в т. ч. иностранной организации) выплачивались доходы в денежной форме в сумме, достаточной для удержания налога. Это подтверждает Минфин в письме от 08.02.2016 № 03-08-05/6371 , ссылаясь на пункт 21 постановления Пленума ВАС от 30 июля 2013 № 57.

При невозможности удержать налог налоговый агент обязан сообщить об этом в налоговую инспекцию в течение месяца со дня, когда стало известно о таких обстоятельствах. В противном случае с него может быть взыскан штраф по НК. Размер штрафа - 200 руб. за каждое непредставленное сообщение.

Самостоятельная ответственность для налоговых агентов по НДФЛ предусмотрена пунктом 1.2 статьи 126 НК. Организацию оштрафуют, если в установленные сроки она не сдаст в инспекцию расчет по

«Инспекторы сравнят доходы физлиц в 6-НДФЛ с суммой выплат в расчете по страховым взносам. Такое контрольное соотношение инспекторы станут применять с отчетности за I квартал. Все контрольные соотношения для проверки 6-НДФЛ приведены в . Инструкцию и образцы заполнения 6-НДФЛ за I квартал смотрите в рекомендации.»

Отказ в возврате НДС.

Позиция налоговой инспекции

Инспекция отказала в возврате налога, так как отсутствует.

Позиция предприятия

Общество по договору, заключенному в 2010 году с администрацией закрытого административно-территориального образования, приобрело в общую долевую собственность муниципальное имущество - нежилое помещение с условием рассрочки оплаты цены, подлежащей внесению покупателями ежемесячно равными долями не позднее десятого числа каждого следующего месяца в течение пяти лет.

Фирма, исполняя обязанность налогового агента, в период с апреля 2011 года по октябрь 2012 года перечислила на счет Управления Федерального казначейства НДС по данному договору купли-продажи.

Полагая, что данная сумма НДС является излишне уплаченной в связи с освобождением с 1 апреля 2011 года субъектов малого и среднего предпринимательства от обязанностей налогового агента при покупке муниципального имущества (), общество в 2012 году обратилось в инспекцию с заявлением о на расчетный счет.

Суд решил

Суд указал, что при реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога (). В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

При этом 1 апреля 2011 года вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. № 395-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в частности, пункт 2 статьи 146 Налогового кодекса был дополнен подпунктом 12.

Так, согласно подпункту 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса не признаются объектом налогообложения НДС операции по реализации на территории России государственного или муниципального имущества, не закрепленного за госпредприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ.

Моментом определения налоговой базы, если иное не установлено законодательством, является наиболее ранняя из следующих дат: день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав либо день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров (выполнение работ, оказания услуг), передачи имущественных прав ()

В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, то такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке.

Заключение

Таким образом, положения подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса применяются в отношении операций по реализации муниципального недвижимого имущества и выкупаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, право собственности на которое передано с 1 апреля 2011 года.

Следовательно, операции по реализации указанного имущества, право собственности на которое перешло субъектам малого и среднего предпринимательства до 1 апреля 2011 года, подлежат налогообложению НДС.

Суд указал, что право собственности у общества на приобретенное муниципальное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок в 2010 году. Поэтому фирма обязана исчислить и уплатить НДС. (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 декабря 2013 г. № А33-2770/2013).

НДС от А до Я

В бераторе «НДС от А до Я» предусмотрено все, что нужно для удобной и комфортной работы. Комплексно рассмотрены абсолютно все вопросы: порядок расчета и уплаты НДС, отражение в учете, отчетность, проверки и т.д.

Комитет считает незаконным решение налогового органа о доначислении ему НДС при реализации недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, физическим лицам, не имеющим статуса индивидуального предпринимателя. Ведь казенные учреждения, обеспечивающие реализацию полномочий органа местного самоуправления, не обязаны платить НДС в федеральный бюджет.

Почему жалобу не приняли

Конституционный Суд РФ данную жалобу к рассмотрению не принял. И вот почему.

Налоговый кодекс РФ предусматривает, что объектом НДС признаются операции по реализации на территории РФ товаров (работ, услуг). Он определяет перечень операций, которые не признаются объектом налогообложения. К таким операциям, в частности, относятся операции по реализации государственного или муниципального имущества, составляющего государственную казну, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и выкупаемого ими в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Во всех остальных случаях при реализации казенного имущества НДС подлежит уплате.

Так, на основании пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ при реализации имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями.

Взимание НДС при реализации публичного имущества обусловлено тем, что при этом появляется объект налогообложения - операция по реализации товаров. Освобождение таких операций от налогообложения противоречит общему правовому режиму налогообложения. Поэтому законодатель вправе определить элемент НДС – его субъект. А поскольку органы государственной власти и управления и органы местного управления являются организациями, обладающими правами юридического лица, они могут быть признаны субъектом налога (определение КС РФ от 02.10.2003 № 384-О).

Правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками НДС и возлагать на них обязанность по исчислению и уплате налога, если публичное имущество реализуется физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Данный подход является устоявшимся в правоприменительной, в том числе судебной, практике (письмо ФНС РФ от 13.07.2009 № ШС-22-3/562@, согласованное с Минфином России; постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2014 № 17383/13).

Поэтому неопределенности в правовом положении органов местного самоуправления в рассматриваемой ситуации нет. А значит, спорные нормы Налогового кодекса РФ, предусматривающие специальные случаи исчисления НДС, в системе действующего правового регулирования не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права Комитета.

А.Ю. Никитин, аттестованный налоговый консультант

Покупаете недвижимость у государства? Внимательнее с НДС!

По общему правилу у покупателей имущества (исключая граждан, не зарегистрированных в качестве ИП), составляющего государственную или муниципальную казну, возникают обязанности налогового агента по НДС. То есть покупателю необходимо исчислить налог по расчетной ставке, удержать его из выплачиваемых продавцу доходов и перечислить в бюдже тп. 3 ст. 161 , п. 4 ст. 164 НК РФ . Только вот беда - не всегда понятно, какую сумму нужно принимать за налоговую базу для исчисления НДС:

<или> цену недвижимости, указанную в договоре, то есть считать, что эта цена уже включает в себя налог;
<или> цену недвижимости, увеличенную на сумму налога, проще говоря, накрутить НДС сверх этой цены?

Разница в деньгах может получиться весьма существенная, и, конечно, покупателю выгоднее первый вариант. Но далеко не всегда такой алгоритм расчета налоговики сочтут правомерным. Да и суд может оказаться не на вашей стороне. Поэтому лучше сразу действовать правильно.

Напомним, что не облагается НДС продажа государственного или муниципального имущества, если оно выкупается арендаторами - субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном специальным законо мподп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ . А действие этого порядка продлено до 01.07.2015ч. 3 ст. 10 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ ; п. 6 ст. 3 , ч. 1 ст. 6 Закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ . Соответственно, до 01.07.2015 действует и льгота по НДС.

В договоре сказано: «...без учета НДС»? Налог накручивается сверху

Недавно до Верховного суда дошел спор: компания удержала с муниципальных властей НДС, исчисленный исходя из цены недвижимости, прописанной в договоре, а инспекция доначислила налог сверх цены договора. И Верховный суд решил: если из отчета оценщика и договора купли-продажи видно, что цена объекта сформирована без НДС, то покупатель муниципальной недвижимости не может принять за налоговую базу цену договора - это значит уменьшить ее на сумму НДС уже после того, как сделка состоялас ьОпределение ВС от 24.11.2014 № 307-ЭС 14-162 . В обсуждаемом случае в отчете оценщика была указана цена недвижимости и без налога, и с налогом. За начальную цену аукциона была принята цена без НДС, и на то, что продажная цена объекта определена без учета налога, было указано в договоре. Покупатель согласился уплатить цену сделки без разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. И значит, инспекция правильно рассчитала базу по НДС, начислив на цену договора налог по ставке 18%, а затем прибавив получившуюся сумму к этой цене. И уже от этой суммы исчислила НДС по расчетной ставке. На цифрах это выглядит так.

Допустим, цена договора 100 000 руб. без учета НДС. Тогда налоговую базу рассчитаем как 100 000 руб. + (100 000 руб. х 18%) = 118 000 руб. А НДС к уплате в бюджет исчислим как 118 000 руб. х 18/118 = 18 000 руб.

Разрешая хозяйственные споры, судьи ВАС уже говорили, что гражданское законодательство не предусматривает возможности уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами и определенной оценщиком договорной цены имущества, в которую налог не включалс яПостановление Президиума ВАС от 17.03.2011 № 13661/10 . То есть сказано в договоре уплатить определенную сумму за муниципальную недвижимость - платите эти деньги без всяких изъятий. А расчеты с бюджетом по НДС - это уже ваше дело.

Хотя раньше арбитры иногда приходили к такому выводу: тот факт, что в договоре продавец указал стоимость имущества «без НДС», не изменяет порядка определения покупателем - налоговым агентом размера налоговой базы. Налоговый агент не должен увеличивать цену сделки по договору на сумму НДС. Налог нужно исчислить расчетным методом и удержать его из выплачиваемого продавцу доход аПостановления ФАС СЗО от 03.04.2014 № А26-5213/2013 ; ФАС ПО от 30.07.2013 № А12-22639/2012 .

Непонятно: цена с налогом или без? Тогда считаем, что с налогом

Если из отчета оценщика и договора купли-продажи нельзя сделать вывод, с налогом или без него рассчитана рыночная стоимость недвижимости, то предполагается, что цена договора уже включает в себя сумму налога.

Дело в том, что в силу Закона об оценочной деятельност ист. 12 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости недвижимости, указанная в отчете оценщика, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки. Поскольку рыночную стоимость оценщик определяет именно для совершения сделки по отчуждению имущества и такая операция облагается НДС, принимаем, что налог в этом случае «сидит» в цене, это просто не оговорено особо. Указание на то, что рыночная стоимость объекта для целей совершения сделки определена без учета НДС, должно содержаться в отчете оценщика. К этому выводу пришли еще судьи ВАС, рассматривая хозяйственный спор между компанией и муниципалитето мПостановление Президиума ВАС от 18.09.2012 № 3139/12 . До этого компания, перечислившая муниципалитету всю цену договора без удержания НДС, а потом «пострадавшая» от налоговой проверки, проиграла дело в трех инстанция хПостановление ФАС ЗСО от 09.12.2011 № А27-2268/2011 . Но Президиум ВАС решения нижестоящих судов не поддержал. И указал: не сказано в отчете оценщика, с налогом или без него определена рыночная стоимость недвижимости, значит, НДС нужно было рассчитать по ставке 18/118 исходя из цены сделки по покупке муниципального имущества. То есть принять, что эта цена включает НДС.

Нет смысла пытаться доказать в суде, что налоговики неправомерно доначислили вам НДС и пени, поскольку вы не удержали налог при перечислении денег продавцу. Даже если НДС в договоре купли-продажи не выделен из стоимости объекта недвижимости, это не освобождает вас от обязанностей налогового агент аПостановление ФАС ВВО от 09.07.2014 № А29-5651/2013 .

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если компания не удержала НДС из суммы, уплаченной продавцу муниципального имущества, то не стоит пытаться взыскать с него убытки в виде пеней и штрафов, начисленных впоследствии налоговиками. Ведь нарушение покупателем налогового законодательства никак не связано с отказом продавца вернуть неосновательно полученные деньги.

Получается, что если цена объекта по договору составила 1 000 000 руб., эта сумма и будет налоговой базой для исчисления НДС. Тогда покупатель должен перечислить в бюджет НДС в размере 152 542 руб. (1 000 000 руб. x 18/118) и продавцу заплатить 847 458 руб. (1 000 000 руб. – 152 542 руб.). Если при перечислении денег продавцу вы по ошибке не удержали НДС, то это - сумма неосновательного обогащения. И при отказе вернуть эту сумму НДС добровольно можно взыскать ее с муниципальных властей через суд вместе с процентами за пользование чужими деньгам ип. 1 ст. 395 ГК РФ .

Платить НДС нужно при покупке у государства только той недвижимости, которая составляет государственную или муниципальную казну, то есть не закреплена за государственными или муниципальными унитарными предприятиями. Это прямо следует из налогового закон ап. 3 ст. 161 НК РФ . Ведь унитарные предприятия самостоятельно уплачивают НДС наравне с коммерческими организациями. И если вы приобретаете, например, у ГУПа или МУПа нежилое здание, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения, то вам не нужно выполнять обязанности налогового агента по НДС независимо от того, отчитывается продавец по упрощенке или по ОСНО.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", 2011, N 13

Главой 21 НК РФ определен перечень операций, которые в силу п. 2 ст. 146 НК РФ не признаются объектом обложения НДС. С 01.04.2011 данный перечень пополнился - в него вошли операции по реализации (передаче) арендуемого государственного и муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ <1>, субъектами малого и среднего предпринимательства (далее - субъекты МСП).

<1> Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В этой связи у налогоплательщиков возникают вопросы о порядке применения НДС в отношении договоров купли-продажи муниципального имущества, заключенных как до, так и после указанного периода. В статье представлены официальные ответы Минфина и ФНС на некоторые из них.

Налоговая льгота для субъектов МСП

Итак, согласно пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации (передаче) на территории РФ государственного или муниципального имущества, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, в целях гл. 21 НК РФ объектом налогообложения не признаются.

Это означает, что налоговая льгота, установленная пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ для субъектов МСП, распространяется не на все операции по реализации государственного или муниципального имущества, а только на операции, осуществляемые в рамках Федерального закона N 159-ФЗ.

Вместе с тем в отношении аналогичных, но осуществляемых вне рамок указанного Закона операций продолжает действовать норма абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ: в этом случае покупатели - арендаторы вышеуказанного имущества признаются налоговыми агентами, которые обязаны исчислить НДС расчетным методом, удержать соответствующую сумму налога из выплачиваемых продавцу доходов и уплатить его в бюджет.

Следовательно, льгота по НДС, установленная пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, заключается в том, что при выкупе арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, субъекты МСП не признаются налоговыми агентами по уплате в бюджет НДС.

Условия реализации льготы

Из нормы пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ следует, что льгота по НДС применяется при соблюдении условий, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права выкупа арендуемых помещений субъектами МСП. Поэтому далее рассмотрим условия, которые необходимо соблюсти для применения преимущественного права выкупа муниципального имущества.

Во-первых , нужно отметить, что преимущественное право выкупа, следовательно, и льгота по НДС предусмотрены только для субъектов МСП, к которым относятся коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, соответствующие условиям:

средняя численность работников за предшествующий календарный год не превышает предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленные пп. 2 п. 1 ст. 4 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства <2>:

от 101 до 250 человек включительно - для средних предприятий;
до 100 человек включительно - для малых предприятий;
до 15 человек - для микропредприятий;

выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость ОС и НМА) за предшествующий календарный год не превышает предельные значения, определенные Постановлением Правительства РФ от 22.07.2008 N 556 для каждой категории субъектов МСП (микропредприятия - 60 млн руб., малые предприятия - 400 млн руб., средние предприятия - 1 млрд руб.).

<2> Федеральный закон от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Во-вторых , не все арендуемые субъектами МСП помещения подпадают под освобождение от уплаты НДС, а только помещения, соответствующие требованиям:

арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух лет и более до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества);
площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;
арендуемое имущество не включено в утвержденные в соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства Перечни государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

К сведению. В настоящее время указанные Перечни имущества в соответствии с Распоряжением Росимущества от 22.02.2011 N 184-р "Об утверждении перечней недвижимого федерального имущества для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства" утверждены и размещены на официальном сайте Росимущества в Интернете по адресу: http://rosim.ru. Об этом сообщает Минэкономразвития России в Письме от 03.03.2011 N Д05-615.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням):

на день подписания договора купли-продажи арендуемого имущества, заключаемого в течение 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества;
на день подачи субъектом МСП в уполномоченный орган заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В-третьих , действие преимущественного права выкупа имущества, соответствующего вышеуказанным требованиям, не бессрочно - воспользоваться им разрешается с 01.01.2009 по 01.07.2013 (ст. 3 <3> Федерального закона N 159-ФЗ). Соответственно, налоговая льгота, предусмотренная пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, действует также в течение ограниченного времени - с 01.04.2011 по 01.07.2013.

<3> В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2010 N 150-ФЗ действие ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ продлевается до 01.07.2013.

Таким образом, с учетом сказанного можно сделать вывод: с утратой преимущественного права на выкуп арендуемых помещений субъекты МСП теряют возможность применить льготу по НДС, установленную пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ. В этой связи назовем случаи, указанные в п. 9 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ (помимо несоблюдения вышеперечисленных условий), с момента наступления которых субъекты МСП утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

отказ субъекта МСП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
истечение 30 дней со дня получения субъектом МСП предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом МСП в указанный срок;
расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом МСП.

И наконец, нельзя не отметить случаи, поименованные в п. 2 ст. 1 Федерального закона N 159-ФЗ, на которые преимущественное право выкупа не распространяется, а значит, не распространяется и льгота по НДС:

отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов МСП в соответствии со ст. 15 Федерального закона N 209-ФЗ;
отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;
недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;
недвижимое имущество, которое ограничено в обороте.

Особенности применения льготы

Одной их особенностей применения льготы по НДС при реализации государственного или муниципального имущества, по нашему мнению, является механизм ее действия: норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ применяется только в отношении сделок, которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) с 01.04.2011. Такой вывод следует из разъяснений Минфина России, содержащихся в Письмах от 12.05.2011 N 03-07-07/25, от 04.05.2011 N 03-07-14/44, от 23.03.2011 N 03-07-14/17.

Поэтому основной вопрос, который нуждается в дополнительных разъяснениях, состоит в следующем: применяется ли норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ при выкупе арендуемых помещений, передача которых произошла до 01.04.2011, а регистрация перехода права собственности на эти объекты - после 01.04.2011?

Так, в Письме N 03-07-14/17 специалисты финансового ведомства сообщают, что норма пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ применяется в отношении операций по реализации субъектам МСП государственного и муниципального недвижимого имущества, право собственности на которое перешло с 1 апреля 2011 г. Если же право собственности на выкупаемые объекты перешло до указанной даты, то такие операции подлежат налогообложению в ранее действовавшем порядке, установленном абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ, независимо от даты оплаты имущества.

В Письме N 03-07-14/44 Минфин России уточняет, какой именно документ в целях гл. 21 НК РФ определяет дату перехода права собственности на выкупаемое в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ, муниципальное имущество: в случае если в документе, подтверждающем передачу права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, указана дата после 1 апреля 2011 г., налог на добавленную стоимость при приобретении этого имущества уплачивать не следует независимо от порядка его оплаты.

Аналогичный вывод следует из Письма N 03-07-07/25, в котором Минфин России еще раз сделал акцент на том, что в случае реализации указанного имущества, право собственности на которое перешло к субъектам МСП до 1 апреля 2011 г., за покупателями-арендаторами сохраняется обязанность налогового агента по уплате НДС. При этом не имеет значения, что уплата будет производиться после указанной даты.

Пример 1 . Организация, относящаяся к субъектам МСП и арендующая муниципальное имущество (складское помещение), выкупает его в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ. В феврале 2011 г. документы по данной сделке переданы на государственную регистрацию. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на складское помещение покупатель получил 4 апреля 2011 г. В нем значится, что регистрационная запись о праве собственности покупателя на приобретенное помещение внесена в ЕГРП 30 марта 2011 г.

Исходя из условий примера организация не имеет права воспользоваться налоговой льготой, установленной пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, поскольку запись о переходе права собственности в ЕГРП произведена 30 марта 2011 г., а данная норма действует с 1 апреля 2011 г.

Пример 2 . Воспользуемся условиями примера 1. Допустим, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на складское помещение указано, что регистрационная запись о праве собственности покупателя на приобретенное помещение внесена в ЕГРП 1 апреля 2011 г.

В этом случае в силу пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ операция по реализации муниципального имущества освобождается от налогообложения, соответственно, субъект МСП при выкупе данного имущества не признается налоговым агентом по исчислению и уплате НДС в бюджет.

Другая особенность применения льготы по НДС связана с порядком оплаты государственного или муниципального имущества, выкупаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. Согласно ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата указанного имущества осуществляется покупателями-арендаторами единовременно или в рассрочку . Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами МСП имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ.

В этой связи возникает вопрос: подлежит ли исчислению, удержанию и уплате в бюджет НДС из денежных средств, выплачиваемых продавцу после 01.04.2011 в рамках договора, предусматривающего порядок уплаты в виде рассрочки, если государственная регистрация перехода права собственности на выкупаемое помещение произошла до 01.04.2011?

Официальная позиция по данному вопросу однозначна: операции по реализации указанного имущества, право собственности на которое перешло к субъектам МСП до 1 апреля 2011 г., подлежат обложению НДС в ранее действовавшем порядке, установленном абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ, в соответствии с которым исчислять и уплачивать НДС должны налоговые агенты - покупатели имущества независимо от даты оплаты имущества (Письмо N 03-07-07/25).

Таким образом, если переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП до 1 апреля 2011 г., то при реализации указанного имущества в целях гл. 21 НК РФ возникает объект налогообложения на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. В этом случае покупатель-арендатор при выплате доходов продавцу должен уплатить НДС в бюджет, в том числе из денежных средств, выплачиваемых продавцу после 01.04.2011 по договору с рассрочкой платежа.

Порядок заполнения декларации

В силу Порядка заполнения налоговой декларации <4> операции, не подлежащие обложению НДС (освобождаемые от налогообложения), подлежат отражению в разд. 7 декларации по НДС (далее - декларация). При этом в графе 1 по строке 010 разд. 7 декларации отражаются Коды операций в соответствии с Приложением 1 к Порядку заполнения налоговой декларации (далее - Перечень кодов).

<4> Утвержден Приказом Минфина России от 15.10.2009 N 104н "Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость и Порядка ее заполнения".

Однако в настоящее время в имеющихся разделах Перечня кодов - разд. I "Операции, не признаваемые объектом налогообложения" и разд. II "Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)" не предусмотрена льгота по НДС, установленная пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ.

ФНС России в Письме от 28.03.2011 N КЕ-4-3/4782@ "продиктовала" следующий порядок действий: до внесения соответствующих изменений в Перечень кодов налогоплательщики вправе в разд. 7 декларации отразить операции, предусмотренные в пп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ, под кодом 1010815. Налоговики указали, что при сложившихся обстоятельствах использование налогоплательщиками кода 1010800 до момента официального установления кода 1010815 для указанных операций не будет являться нарушением.

О.А.Мазур

Эксперт журнала

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета

и налогообложения"