Для того чтобы можно было приступить к проектированию любого строительного объекта, требуется прежде всего иметь задание на проектирование, которое, в случае строительства частного дома, выдается на основании решения застройщика. Заказчик (застройщик) должен предоставить проектировщикам всю необходимую документацию, которая должна включать планы загородного участка, инженерные изыскания и ТУ подключения к инженерным сетям. Если объект на данном участке подключить к некоторым коммуникациям невозможно, то в задании должна быть сделана соответствующая запись. Технические условия подключения выдаются организациями, которые эксплуатируют сети.

Схема зонирования участка.

Необходимую нагрузку на сети должен определить заказчик. В случае строительства загородного дома технические условия на подключение обычно выдаются местным самоуправлением. Состав задания на проектирование зависит от объекта. Например, в задании на проектирование частного дома обычно указывается, что проектирование должно быть в одну стадию с разработкой вариантов, что будет осуществляться новое строительство. В задании приводятся требования к архитектурно-строительным решениям, к отделке и благоустройству дома и ряд других требований или особых условий строительства, включая требования экологии и природоохранные мероприятия.

Вернуться к оглавлению

Документы, прикладываемые к заданию

К заданию на проектирование прилагается длинный список необходимых документов. Должны быть приложены копии всех юридических и технических документов, содержащих информацию для составления проекта. Состав документации задания выработан на основании большого опыта проектирования и является основой юридически и технически грамотного проекта. Хорошо составленный проект должен быть предсказуемым, не должен нарушать законы государства, нормы и правила строительства. Задание на проектирование, как и сам проект, является юридическим документом. Нет определенного перечня документов задания, но от задания во многом зависит качество проекта. Качественный проект не должен содержать возможных разночтений, неопределенностей в решении любых вопросов, связанных с данным строительством.

Не должно быть нерешенных вопросов собственности на землю или владения инженерными сетями, вопросов инженерного обеспечения, эксплуатации дома или экологии участка. Все решения должны быть обоснованы и приняты на законном основании. Все разрешительные документы должны быть приложены к копии. Не должна быть размыта ответственность лиц, принимающих те или иные проектные решения. Например, могут быть неопределенные или разные представления заказчика и самоуправления по вопросу сноса существующих на участке зданий и сооружений.

Вернуться к оглавлению

Снос и легализация существующей застройки

Схема планировки дачного участка.

Часто возникает ситуация, что существующее сооружение (дом, гараж или сарай) отсутствует на , проекта на него нет. В этом случае заказчик должен решать вопрос о сносе существующего дома или сооружения либо его законном оформлении. Заказчик должен нести затраты на легализацию незаконно построенного объекта, включая его проект и полную инвентаризацию. Проект существующего объекта должен быть оформлен по факту, если это возможно, и согласован в установленном порядке. Только в этом случае его можно включить в генплан строящегося объекта на законном основании.

Работу по составлению задания на проектирование в большинстве случаев выполняют проектировщики. Подписывают задание две стороны: заказчик и проектная организация либо частный проектировщик с лицензией.

Вернуться к оглавлению

Генплан как часть проекта

Схема планирования участка по зонам.

Генплан объекта (частного загородного дома) является самым востребованным документом на этапе согласований как проекта, так и строительства объекта. На этом документе ставится штамп и подписи, свидетельствующие о согласовании проекта с местным самоуправлением или другими соответствующими административными органами. Без проекта невозможно “открыть объект”, получить разрешение на строительство. Генплан нужен при всех согласованиях, которые идут в процессе строительства. Генплан частного дома составляется на основании ситуационного плана застройки территории, например, сельского населенного пункта. Земельный участок, выделяемый под застройку, должен быть вписан в ситуационный план.

Опорный план участка выполняется топографическими методами, на нем должны быть обозначены существующие здания и сооружения, инженерные коммуникации, дороги и зеленые зоны (участки леса, луга, отдельные крупные деревья). Топографический план участка “разбивается” на местности геодезистами и переносится на бумагу в масштабе 1:500. Этот топографически точный (геодезический) план участка с обозначенными на нем координатами углов и высотными отметками углов является основой для проектирования генплана и другой архитектурно-планировочной документации.

Вернуться к оглавлению

Состав архитектурно-планировочной части проекта

Кроме чертежа, который носит название “Генплан”, составляются другие необходимые чертежи, которые входят в состав архитектурно-планировочной части проекта. Каждый из этих чертежей отражает свою часть информации, которую обычно для удобства не наносят на генплан. Чтобы не загромождать генплан второстепенной информацией, по многолетнему опыту проектирования был выработан строгий регламент той информации, которая должна содержаться на столь часто востребованном листе. Вся остальная информация должна быть размещена на отдельных листах. Например, отдельными чертежами представляют планы прокладки инженерных коммуникаций: водопровода, канализации, газа, электрических сетей, телефонных и других кабельных линий. На планах обозначаются точки подключения коммуникаций, места их ввода в дом, места расположения колодцев и другая инженерная информация.

Схема цветов для дачи.

Отдельными листами представляют чертежи строящихся подъездных дорог к участку, дренажей, площадок и других сооружений. Отдельными листами представляют информацию садово-паркового строительства, детали чертежей ландшафтного дизайна, чертежи разбивки сада и огорода, чертежи искусственного водоема, скульптур, малых архитектурных форм: беседок, пергол, садовых лестниц, скамеек. Все сооружения, которые представлены на генплане участка, должны быть при необходимости запроектированы, чертежи должны быть приложены в составе проекта. Если используется готовый проект, то он должен обязательно быть указан в составе проекта. Использование авторской документации не должно нарушать авторских прав, поэтому следует пользоваться соответствующими законами защиты авторских прав. Если используется готовое изделие, то наименование, производитель изделия и цена должны быть указаны в экспликации.

Вернуться к оглавлению

Вертикальная планировка участка

План вертикальной планировки участка является не менее важным и необходимым документом, чем генплан. На основании этого чертежа строители производят планировочные работы: насыпают грунт или снимают грунт, роют дренажные канавы, планируют уклоны для стока дождевой воды, возводят насыпи дорог или роют “корыто” дорожного полотна.

На чертеже вертикальной планировки показываются “красные” (проектные) и “черные” (существующие) отметки уровней земли. “Красными отметками” обозначают на чертеже отметки покрытия дорожного полотна и уровень газонов, уровни дорожек и тротуаров со своими уклонами. Проектные уровни (горизонтали) часто отображаются на чертеже не точками, а ломаными линиями. Такой вид красных горизонталей показывает уклоны дорог и площадок. Подобно тому как на физических картах местности есть “черные” линии горизонталей, показывающих неровности земли, существуют упрощенные проектные (красные) горизонтали. Если черные горизонтали мы всегда видим на картах в виде плавных природных линий, то проектные горизонтали строятся геометрически и поэтому представляют собой схематические ломаные линии. Каждая “красная горизонталь” представляет собой линию с одинаковой высотной отметкой. Архитектурно-планировочная часть проекта, касающаяся плана участка, содержит пояснительную записку с технико-экономическими показателями.

Вернуться к оглавлению

Архитектурные задачи при планировании участка

Схема плана участка.

Самым важным вопросом является “посадка” дома. Под этим архитектурным термином понимают решение многих задач. Очень важным вопросом является вопрос ориентации здания по сторонам света и розе ветров. В северных странах желательно осветить жилые помещения солнцем большую часть дня, поэтому выработаны определенные правила расположения домов на участке для северной и умеренной климатической зон. Аналогичные рекомендации имеются для южных стран. Если участок весь освещается солнцем, он не затенен лесом и окружающей застройкой, то вопрос посадки дома упрощается. В этом случае освещение будет зависеть только от умения архитектора сделать дом светлым, с хорошим дневным освещением. Участок затеняется собственной тенью от дома, которая перемещается вместе с солнцем. Важно расположить дом так, чтобы большую часть светового дня сад и огород не были в тени.

В распоряжении человечества есть огромное количество решений планировок. Есть разные варианты расположения домов относительно розы ветров, относительно расположения севера для разных вариантов расположения подъездной дороги. Решать вопрос посадки дома можно по-разному, но речь идет о самом лучшем варианте для данного участка. Речь идет о самом комфортном решении для жизни людей и о самом экономичном решении эксплуатации дома, лишенным элементарных ошибок.

Любое капитальное строительство или прокладку инженерно-технических сетей на земельном участке невозможно осуществить без предварительной разработки генерального плана.

Генеральный план земельного участка – это важнейший проектный документ, регламентирующий все работы по планировке, застройке, реконструкции на конкретном участке.

В нем учитываются все нюансы до мельчайших деталей.

Основой генерального плана является чертеж определенного масштаба, где на графическое изображение местности накладывается план будущего объекта капитального строительства.

Разработка генерального плана преследует две основных цели:

• согласование с уполномоченными органами власти возведения на участке капитальных строений и прокладки инженерных коммуникаций;
• оптимальное расположение на земельном участке жилого дома, хозяйственных построек, элементов ландшафтного дизайна, объектов озеленения и т.д.

Образец генерального плана можно получить в местных органах власти, однако хозяева участков обычно заказывают данную услугу у лицензированных кадастровых инженеров. За сравнительно небольшую денежную сумму специалист грамотно составит план участка и в кратчайшие сроки согласует его с земельными инстанциями, что сэкономит и время, и нервы заказчика.

Документы в составе генерального плана

Генеральный план застройки участка представляет собой комплект чертежей в масштабах 1:500 или 1:2000, нанесенных на топографическую карту, и пояснения к ним.

План-схема участка содержит следующие виды документов:

• ситуационный план – схему местоположения определенного участка в составе населенного пункта относительно других участков;
• опорный план участка – схему территории, на которой обозначены уже имеющиеся на ней строения, коммуникации и объекты озеленения;
• генеральный план – главный чертеж объекта, отображающий расположение на участке проектируемых строений жилого и хозяйственного назначения, высоких деревьев, детских и спортивных площадок, пешеходных тропинок, мест проезда транспорта на территорию и т.д.;
• схему инженерных коммуникаций – на нее наносится местонахождение инженерных сетей в границах участка и точки подключения к ним построек;
• план инженерной подготовки и вертикальной планировки участка – он определяет расчетный объем предстоящих земляных работ, показывает исходные и конечные высотные отметки в разных концах участка;
• схему расположения объектов на строительной площадке во время выполнения работ;
• текстовую пояснительную записку и сведения о различных характеристиках участка.

Требуемые документы для составления генерального плана участка

Для получения генерального плана на участок необходимо предоставить следующий пакет документации:

• топографический или кадастровый план участка, на котором четко отображены его границы и расположение на местности;
• схему подключения к общим инженерным коммуникациям (канализации, газовой трубе, водопроводу, линии электропередач);
• план расположения строений на смежных участках, прилегающих дорог и подъездных путей автотранспорта;
• перечень построек, планируемых к возведению на рассматриваемой территории.

Особенности разработки генерального плана

При подготовке генерального плана территории необходимо учитывать следующие моменты:

• взаиморасположение жилых строений, коммуникаций, зеленых насаждений на участке подчиняется определенным правилам, и здесь недопустимо руководствоваться личными предпочтениями. Например, категорически запрещено строить дома и сажать деревья в местах проведения инженерных коммуникаций, так как это может привести к трагическим последствиям.
• расстояния между строениями, расположенными на смежных участках, регламентируются нормами противопожарной безопасности и не могут быть установлены самовольно, это же касается и расстояния от дома до границы участка со стороны территории общего пользования. Согласно нормативам, расстояние от здания до уличной границы участка должно составлять не менее пяти метров, а до участков соседей — не менее трех метров;
• в генеральном плане должна быть отображена дренажная система, способная предотвратить подтопление участка в период сильных осадков и максимально быстро вывести излишнюю влагу;
• если с некоторых точек участка можно любоваться живописным видом окрестностей, рекомендуется зафиксировать эти места, называемые видовыми точками, на генеральном плане;
• в случае, если рельеф местности неровный и имеется уклон, то специалисты советуют располагать дом на возвышенной части территории. Но если по ряду причин собственник решает построить дом в низине, он должен в обязательном порядке принять меры по профилактике затопления строений.
• с точки зрения безопасности дом желательно располагать в местах с малым уклоном параллельно горизонтальным геодезическим осям. Если строительство ведется на достаточно крутых склонах, целесообразно использовать подпорные конструкции.

Компания «КГТ» оказывает полный спектр услуг в области

Генеральный план участка, на котором планируются строительные работы, предусматривает выполнение двух задач.

Первая – формирование документа, для согласования с компетентными органами, в данном случае БТИ. Именно данная госструктура дает разрешение на застройку, прокладку инженерных сетей.

Местная администрация и архитектурный отдел следят за соблюдением генерального плана строительства города либо любого другого населенного пункта, а также проведением коммуникационных путей в соответствии с требованиями безопасности.

Общие сведения

К примеру, составление генплана участка в соответствии с нормами пожарной безопасности, предусматривает наличие проезжей части на участке застройки на дистанции не меньше пяти метров от стен дома, а ее ширина быть на уровне 3,5 метров. Это обеспечивает беспрепятственное движение пожарных машин в случае необходимости проведения спасательных операций.

Вторая задача организации генплана участка строительства состоит в получении разработанного проекта, который поможет с максимальным удобством расставить на территории дом и дополнительные постройки, клумбы, палисадники, беседки и прочее. Даже при выборе стандартного проекта старайтесь учитывать особенности территории застройки для того, чтобы получить в последствие комфортабельную планировку.

Разработка генерального плана участка происходит в виде чертежей с соблюдением масштабов 1:500 либо 1:2000 на топографической основе с разъяснениями. В план участка входит комплект документов:

Примечание. Заказать генплан земельного участка можно в архитектурном бюро по доступной стоимости. Специалисты подготовят план участка и получат одобрение застройки в соответствующих органах вместо вас.

Как правильно составить генеральный план застройки земельного участка?

Успешность составления генплана загородного участка под строительство зависит от соблюдения зон контроля. Согласно одной из них, в тех местах, где проходят коммуникационные системы нельзя возводить дома и дополнительные постройки, в том числе высаживать высокорослые деревья.

Дистанция между строениями на участке регулируется правилами пожарной безопасности, и уж никак не личными представлениями об этом. На территории возведения дома необходимо создать дренажную систему, для того чтобы предотвратить образования болотного месива. Именно она способствует осушению участка и предотвращает затопление. В случае если вы приобрели участок с красивым ландшафтом, постарайтесь спланировать расположение объектов с указанием видовых точек.

Если вы являетесь обладателем неровного участка, с углами наклонами в определенную сторону, то дом, желательно, возводить на возвышении, во избежание затопления. Кроме того, специалисты рекомендуют располагать строения на небольших уклонах параллельно горизонтальной плоскости. Строительство зданий с уклоном больше 1:2 требует обязательного укрепления земляного покрова, с применением подпорных стенок и прочих дополнительных конструкций. Нормы строительства жилых домов определяют дистанцию от кордонов участка в 5 — 6 м, и не меньше 3 м от граничащих участков.

Составление генерального плана участка с домом упрощает работы по возведению построек, поскольку выступает в роли некоего ориентира. Вы можете получить наглядное представление о том, на территории запланированные объекты.

Очень важно, сделать план застройки земельного участка подробным и качественно оформленным, тогда у вас не возникнет проблем с утверждением.

Фиксированная цена за составление генерального плана застройки участка не утверждается, поскольку все имеет прямую зависимость от площади территории. Стоимость формируют за 1 квадратный метр. Средняя цена за создание генплана колеблется в пределах 1,5 тыс., рублей. Также, можно отметить, что в формировании сметы есть некая закономерность, которая проявляется в том, что за участок большей площадью из расчета за 1 м², вы заплатите дешевле, нежели за небольшую территорию.

Пример

К примеру, за участок размеров 1 100 м 2 придется отдать 1 650 000 млн., рублей, если считать по средней стоимости. Конечно же, стоимость генплана участка не малая, но вы получаете гарантию качественной разработки плана за предельно короткие сроки. После получения плана на руки, вы можете самостоятельно обратиться в жилищную инспекцию либо за дополнительную плату заказать данную услугу в том же архитектурном бюро, в котором вам делали разработку чертежей. Помните, что без оформления плана в госструктуре, ваша застройка будет считаться незаконной.

ЧТО ТАКОЕ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН.

Как вы думаете будет называться сюжет с высоты птичьего полета?

Не ошибетесь когда предположите, что это генеральный план. Восприятие его вида будет зависеть от высоты, т.е. расстояния с которого мы его созерцаем, но если учитывать все особенности отдаления, то можно вырисовать мысленно картину т.к. у каждого есть визуальное представление в виде идеи ландшафтного дизайна которое хотелось бы воплотить в реальность.

На самом деле Генеральный план (генплан, ГП) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генерального плана является графическое изображение, совмещенное с топосъемкой, чаще сжатого до 500 масштаба таким образом, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический план территории и в результате носящая характер фотосюжета.

Генеральный план должен выполняться на геоподоснове с действующими красными линиями регулирования застройки в пределах всей проектируемой территории, существующих зданий, сооружений, коммуникаций и дорог. Основной масштаб чертежей застройки 1: 500

В целом генеральный план является важным градостроительным документом, который определенно показывает взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

Все окружение -географические отображения большинства территорий, включающие в себя водные системы, леса, застройку, транспортные развязки, комплексы зданий, сооружений, образования зеленых благоустроенных территорий, создает впечатление обширной панорамы в виде ландшафтного обустройства.

Как прочитать генеральный план? от того что находится в отведенных для обзора границах: чаще всего территория включает в себя улицы и здания с дорогами и зелеными насаждениями, но если мы рассматриваем отдельные природные ландшафты не исключено, что столкнемся с лесными массивами, полями, лугами, пустырем, реками, оврагами, обозначенными откосами -перепадами высот, парками садами, сквозь которые проводят новые дороги, связывающие районы поселения и города, формирующие улицы, новые развязки и новые пересечения - имеет графическое обозначение.

Планировка квартала, района подобна планировке большого города в ней также будет находиться центр тяготения, куда всегда стремится основная масса людей, (необязательно жильцов данного квартала) ; здесь всегда имеется доминанта которая может являться как центром культурных мероприятий, торговым либо развлекательным, так и крупной организацией, предприятием, чаще всего не промышленного значения с большим количеством работников.

Вокруг центра формируют новые проезды, зеленые зоны или вписываются уже в существующую административную и жилую застройку, связанную отдельными структурными элементами- дорогами, рекреационными зонами, отдельными участками местного функционального назначения. Это могут быть парки, сады, скверы или водные системы с набережными и прогулочными аллеями, которые красиво вписываются в разнообразие рельефа.

И не только зеленый ландшафт :

Генеральный план тесно связан как с мелкой, так и с крупной застройкой города. Такие образования как кварталы, микрорайоны, образуют планировочный каркас и тесно примыкают друг к другу в границах города, формируя его среду. Расположение домов зависит от плотности застройки квартала, от этажности, которая предусмотрена для данной местности, от проникновения солнечных лучей (инсоляции) как в помещения зданий, так и на площадки между ними, особенно, если кварталы являются жилыми образованиями и имеют детские игровые площадки, а также и от других факторов. Водные системы часто проходят через планировочный каркас города и обустраиваются набережными, мостами, пляжами, парковыми зонами и прочими элементами.

С точки зрения экономических, эстетических соображений генплан для объекта является самым необходимым документом где заказчик определяет для себя всю целесообразность строительных затрат, расположение объекта и его влияние на окружающую среду.

Важность градостроительного документа заключается, в том, чтобы показать на нем значимость и взаимосвязь объемно-планировочной постановки зданий и сооружений с окружающей средой и архитектурно-пространственной композиции застройки, образующей основное ядро.

При проектировании индивидуального участка земли, степень необходимости разработки генерального плана не уменьшается, т.к. вся суть компоновки заключается в обеспечении участка необходимыми коммуникациями, определения местоположения здания, особенностями благоустройства, т.е. целесообразности распределения элементов, на застраиваемой территории. Необходимо учитывать примыкания к проездам, размещения ограждения, гаража либо иных построений на участке, поскольку предусмотренные заранее посадки сооружений укажут на более компактное решение коммуникаций размещение построек и элементов благоустройства на разработанной территории.

Зачастую, отведенная под объект планировка территории является недостаточной для данных границ проектирования, это связано не только с высоким уровнем автомобилизации для определения парковочных мест, но определением функционального назначения здания, где по расчету зонирования требуется определенное процентное соотношение земли, включающее в себя: дороги, озеленение, инженерные сети, либо подключение к существующим, т.е. вся инженерно-транспортная инфраструктура.

Вам нужен ЭСКИЗ?

Эскизное решение - самый актуальный способ в тщательной проработке и рассмотрении ситуации планирования предварительно, увидеть все плюсы и минусы, прежде чем принять окончательное решение по площадке перед строительством. Эскиз как опорная точка для рассмотрения и обсуждения всех препятствий чтобы предугадать, в каком направлении ориентировать и развивать проект. С этими целями используют Вариантное проектирование для решения одной задачи проекта. Суть вариантности в том, чтобы достичь высокого качества проекта и сэкономить затраты заказчика на строительные работы и материалы.

В разработке проектной документации обычно предшествуют предпроектные проработки - этап, который позволяет Заказчику оценить возможность осуществления запланированных работ в конкретных условиях, укрупненно оценить стоимость и сроки работ, выявить возможные проблемы при осуществлении проекта и пути их решения увидеть заранее запроектированное решение.

Предпроектные проработки выполняются с целью градостроительного обоснования размещения объекта нового строительства, проведения работ по реконструкции существующего объекта, они устанавливают инвестиционную привлекательность, возможность строительства или реконструкции объекта на данном участке с учетом градостроительных, историко-культурных, социально-экономических, санитарно-гигиенических и экологических требований.